澳宝塔（Opal Tower）全记录：从平安夜裂缝到宣布无缺陷，委员会能学到什么

业主速读

• 澳宝塔（Opal Tower） 是悉尼奥林匹克公园的一栋 36 层、392 套公寓的住宅楼，2018 年 8 月竣工。
• 2018 年 12 月 24 日，10 楼传出巨响并出现裂缝，警方疏散了大楼及周边区域。平安夜当天有 3,000 多人被疏散。
• 新州政府的调查发现，部分承托梁（hob beam，承托预制墙板的短混凝土梁）设计不足，接缝只做了部分灌浆，4 楼部分混凝土强度低于设计要求。但大楼整体结构是安全的。
• 业主在酒店和短租房里住了好几个月，有些人将近一年无法回家。
• 业主对悉尼奥林匹克公园管理局（Sydney Olympic Park Authority）提起了集体诉讼。这是一个被视为开发商的新州政府机构。业主法团的专家后来又发现了 500 多项其他缺陷，于是业主法团另行单独起诉。
• 所有案件在 2022 年和解。最高法院批准了集体诉讼和解，但把诉讼资助方的分成从和解金的 36.4% 削减到 25%。
• 据报道，建筑商 Icon 及其母公司鹿岛建设（Kajima）在修复上花费了 5,000 多万澳元。大楼现有 20 年结构保修，远超法律要求的六年。
• 2026 年 10 月 10 日，业主举行剪彩仪式，宣布大楼已无缺陷。
• 这次险些倒塌的事件改变了新州的建筑法律，催生了建筑专员、《2020 年设计与建筑从业者法案》（Design and Building Practitioners Act 2020）以及《2020 年住宅公寓楼（合规与执法权力）法案》（Residential Apartment Buildings (Compliance and Enforcement Powers) Act 2020）。

这栋楼

澳宝塔位于悉尼西区奥林匹克公园 Bennelong Parkway 88 号，2015 年作为重大项目获批，由 Bates Smart 设计，开发商 Ecove 通过名为 Australia Avenue Developments 的公司开发。建筑商是 Icon Co (NSW)，由日本建筑集团鹿岛建设控股。结构工程师是 WSP Structures，预制混凝土墙板由 Evolution Precast Systems 生产和安装。

土地属于悉尼奥林匹克公园管理局（SOPA），这是新州政府的法定机构。SOPA 拥有这块地，并安排在地上开发这栋楼。这一点后来决定了整场法律战的走向。

大楼有 392 套公寓、一个托儿中心和商铺。开盘时公寓售价约在 80 万到 250 万澳元之间。住户在 2018 年下半年陆续入住。该分契计划为 Strata Plan 97315。

2018 年平安夜

2018 年 12 月 24 日下午，住户听到一声巨响，10 楼结构出现裂缝。警方约在下午 2:45 接到报警，担心大楼倒塌，于是疏散了整栋楼，还封闭了附近道路和奥林匹克公园火车站。警方称大楼移动了 1 到 2 毫米。

大楼及周边共有 3,000 多人被疏散。部分住户后来获准返回，但 12 月 27 日大楼再次被疏散。随后几天，工程师在其他楼层（包括 4 楼）发现了更多裂缝。

住户在酒店和短租房里度过了圣诞和新年。Icon 承担了住宿和餐饮费用。2019 年 2 月初，对于工程师判定可以安全入住的单元，Icon 停止支付费用。很多业主离开的时间要长得多，因为他们的单元受损，或者紧挨着施工区域。

问题出在哪里：政府调查

新州政府请了三位资深工程学教授进行调查：Mark Hoffman 教授、John Carter 教授和 Stephen Foster 教授。他们在 2019 年 1 月发布中期报告，2019 年 2 月发布最终报告。

要理解调查结论，需要先了解一个设计细节。大楼某些位置的预制混凝土墙板坐落在承托梁上，这是一种把墙板荷载传递到楼板结构的短混凝土梁。裂缝集中在这些承托梁与墙板的组合部位，位于立面上称为"花园槽"（garden slot）的凹位，也就是墙板与结构柱相接的地方。

调查发现：

• 设计不足。 部分承托梁与墙板组合在实际建成状态下，未达到《国家建筑规范》（National Construction Code）和澳大利亚标准 AS 3600 的要求，使承托梁容易发生剪压破坏和劈裂。
• 部分灌浆。 承托梁与墙板之间的接缝只做了部分灌浆，加大了 4 楼、10 楼、16 楼和 26 楼承托梁的应力。
• 混凝土强度偏低。 4 楼部分承托梁的混凝土强度低于设计要求，报告认为这很可能是引发该处严重损坏的原因。
• 设计变更。 政府将原因概括为设计与施工问题的叠加，尤其是在原设计之后所做的变更。
• 整体安全。 尽管如此，大楼整体结构是安全的，局部损坏可以修复。调查人员原则上同意修复方案，并指出楼内其他类似构件可能也需要处理。

他们的建议不只针对澳宝塔，还包括对大型建筑的结构设计进行独立审查、在施工期间进行检查，以及对工程师实行注册制度。

修复、搬迁与住在工地里

结构修复由 Icon 负责，由业主法团聘请的工程师监督。主要的混凝土修复在 2019 年完成。一些已离家七个月的住户在 2019 年 8 月搬回。一位业主对 ABC 说，她有 11 个月无法回到自己的单元。2019 年 12 月，ABC 报道仍有少数业主无法回家。

搬回来的住户面对的并不是一栋完工的大楼。2020 年年中，业主法团主席 Shady Eskander 描述了当时的生活：工地上有 100 多名工人，整天钻孔，有时只有一部电梯能用。

费用不断攀升。2019 年底报道的 Icon 修复费用超过 3,000 万澳元，到 2020 年年中达到 4,000 万澳元。到大楼宣布无缺陷时，据报道 Icon 和鹿岛建设已经花费了 5,000 多万澳元。

经济上的冲击直接落到了业主身上：

• 保险。 Eskander 说，2020 年整栋楼的保费超过 100 万澳元，而 2018 年只有约 10 万澳元。
• 贷款。 他说银行对澳宝塔的单元估值"为零"，业主无法转贷，也无法用房产抵押借款。
• 租金和房价。 投资业主的租客因为觉得不安全而搬走。在集体诉讼中，原告方的估价师估计，截至 2022 年 4 月，集体成员的房产总共贬值约 6,200 万澳元。

法律战

澳宝塔在新州最高法院引发了好几起诉讼，法院将它们合并审理。

业主为什么起诉政府机构

2019 年 7 月，业主 Terry 和 Helen Williamson 代表 2018 年 12 月 24 日持有澳宝塔单元的所有业主（开发商及其关联公司除外）提起集体诉讼。代理律师事务所是 Corrs Chambers Westgarth，诉讼费用由诉讼资助方 Augusta Ventures 承担。

最明显的被告本应是建筑商和开发商，但业主选择起诉 SOPA，理由是违反了《1989 年住宅建筑法案》（Home Building Act 1989）第 18B 条规定的法定保修。这些保修包括：住宅建筑工程须以应有的谨慎和技能完成，并符合图纸和法律。

原因在于该法案 2011 年加入的第 3A 条对"开发商"的定义。安排在自己土地上进行住宅建筑工程的土地所有人可以被认定为开发商，而开发商与建筑商承担同样的保修责任。由于 SOPA 曾拥有这块地并促成了开发，业主主张它应承担责任。SOPA 还是一个政府机构，付得起赔偿，也不会进入清算。而建筑商和单一项目开发公司确实存在清算的风险。

责任层层下推

SOPA 随后对开发公司及其母公司 Ecove（作为担保人）、Icon 和 WSP 提起交叉诉讼。这些公司又相互起诉，并起诉 Evolution Precast。2019 年 12 月的法庭文件显示，Icon 把裂缝归咎于 WSP 的结构设计。

2020 年 6 月，一部新法律打开了另一条途径。《2020 年设计与建筑从业者法案》第 4 部分在第 37 条中设立了法定注意义务：任何从事建筑工程（包括设计）的人，都要对业主和业主法团承担这项义务。该义务适用于法律生效前 10 年内完成的工程，因此涵盖了澳宝塔。2021 年 5 月，集体诉讼据此修改，直接起诉 Icon 和 WSP。

业主法团单独起诉：另外 500 项缺陷

2020 年 6 月，业主法团退出集体诉讼，对 SOPA 和 Icon 另行起诉。业主法团聘请的独立专家检查大楼后，在广为报道的结构损坏之外，又发现了 500 多项缺陷。

两起诉讼针对的是不同的损失。集体诉讼中的个人业主主张的是单元贬值、额外的分契费用、生活不便和个人损失。业主法团主张的是修复公共财产缺陷的费用，以及检查、项目管理、保险和律师费。

Icon 当时表示，它每周都与业主法团开会，却是在诉讼提起后才得知大部分新问题。它要求进入大楼，以识别和修复"真正的"缺陷。这反映了大多数缺陷纠纷都会经历的矛盾：建筑商想按自己的方式修，业主则想先拿到独立证据。

和解，以及法官削减资助方分成

2022 年 5 月 19 日，集体诉讼各方和资助方签署了和解要点协议。业主法团的诉讼，以及 Ecove 旗下公司与 Icon 之间的另一宗纠纷，也在同一时间和解。WSP 与 Icon 达成了和解，WSP 的保险公司支付了集体诉讼和解金的一部分。

根据《2005 年民事诉讼法》（Civil Procedure Act 2005）第 173 条，集体诉讼和解须经法院批准。Black 法官于 2022 年 11 月 28 日在 Williamson v Sydney Olympic Park Authority [2022] NSWSC 1618 一案中批准了和解。任何考虑通过诉讼资助提起索赔的委员会，都值得读一读这份判决：

• 资助方要求的佣金约为和解金的 26%，另加"事后保险"（after the event insurance，用于应对败诉须承担对方诉讼费的风险）的费用，两项合计占和解金的 36.4%。
• 2019 年初业主签约时，被告知一般的资助协议约收取 30%，而他们的协议被描述为很有竞争力。法官认为，业主没有被告知保险费用会额外增加多少，也没有被告知佣金倍数最终可能远高于这个数字。
• 法官批准了和解，但把资助方佣金和保险费用两项合计限制在 25% 以内。
• 留在集体诉讼中的集体成员有 383 人，其中 341 人签了资助协议。法院发出资助均等令，把佣金分摊给所有成员，避免未签约的成员"搭便车"。
• 两位首席原告在案件上花了 300 多个小时，法官批准每人获得 2 万澳元补偿。

被告支付的金额是保密的。ABC 和 The Urban Developer 都报道说，所有业主都已获得赔偿，所有法律事项都已了结。

用八年走到"无缺陷"

和解之后，工作重心从法庭回到了大楼本身。业主法团、Icon、各位顾问以及原设计和施工团队逐项处理缺陷清单。Eskander 后来形容这一阶段是合作性的，与之前的诉讼截然不同。

鹿岛建设在 2019 年同意提供 20 年结构保修，而《住宅建筑法案》第 18E 条对重大缺陷规定的保修期只有六年。业主称这是澳大利亚首例。

据 The Urban Developer 报道，约 500 项缺陷得到了修复。主要的结构混凝土修复在 2019 年完成，最后一批小项目（比如粉刷种植槽）在 2025 年完成。2026 年 6 月，大楼在新州公寓卓越奖（NSW Apartment Awards for Excellence）上获得冠军奖。2026 年 10 月 10 日，业主举行剪彩仪式，宣布大楼已无缺陷。

Eskander 对行业的总结是：质量必须到位，缺陷才不会出现。

时间线

澳宝塔给新州带来了哪些改变

澳宝塔事件，加上 2019 年 6 月的 Mascot Towers 事件，把建筑质量推上了新州政治议程的首位。主要变化有：

• 建筑专员。 新州在 2019 年 8 月任命了首位建筑专员 David Chandler。
• 《2020 年设计与建筑从业者法案》。 它设立了上文所说的法定注意义务。从 2021 年 7 月起，参与公寓楼项目的设计师和工程师必须注册，并声明其设计符合《澳大利亚建筑规范》（Building Code of Australia）；建筑商必须声明所建内容与设计一致。
• 《2020 年住宅公寓楼（合规与执法权力）法案》。 从 2020 年 9 月起，建筑专员可以叫停施工、下令整改，并阻止有严重缺陷的大楼取得入住许可证。开发商在申请入住许可证之前必须通知监管机构，以便对大楼进行检查。
• 新州建筑委员会（Building Commission NSW）。 2023 年，这些权力被整合到一个专门的监管机构。

这些法律都不能彻底杜绝缺陷。但它们让一栋像澳宝塔这样带有严重缺陷的大楼，更难在没人发现的情况下取得入住许可；业主也可以直接向设计和建造大楼的人索赔，而不只是向卖楼的公司索赔。

给分契委员会的经验

1. 先检查团队，再考虑法律选项

The Strata Professionals 的 Michael Teys 称澳宝塔是一个教科书式的案例。他认为一场缺陷之战需要三样东西：一位领导者、一位有经验的顾问，以及一个付得起钱的被告。缺了任何一样，业主可能在法庭上耗费多年，大楼仍然修不好。

在澳宝塔，领导者是 Eskander，他让 392 个单元的业主团结了将近八年。在这么大的楼里，有人想卖房离开，有人想把所有人都告上法庭，还有人想保持沉默以维护房价。Teys 也肯定了他利用媒体，让这栋楼始终处在公众和政界的视线之中。

顾问是那个以前办过这类案件、能告诉你该告谁、依据什么、按什么顺序、什么时候和解的人。Teys 补充说，顾问必须独立。一个先诊断你的缺陷、再从修复中获利的人，并不站在你这边。

2. 从第一天起就聘请自己的工程师

建筑商的工程师为建筑商工作。在澳宝塔，业主法团有自己的工程师监督 Icon 的修复，后来又有自己的专家检查整栋大楼。如果你的楼出现结构险情，即使是建筑商在施工，委员会也应立即委任一位独立工程师。

3. 委托独立的缺陷检查，并盯紧时限

被广泛报道的裂缝并不是全部。业主法团的专家另外发现了 500 多项缺陷。一栋出现过一次严重失效的楼，往往还有别的问题，只是没人去查。

根据《住宅建筑法案》，法定保修期从竣工起算：大多数缺陷两年，重大缺陷六年。澳宝塔在 2018 年 8 月竣工，业主法团在 2020 年 6 月提起诉讼。如果等结构问题尘埃落定再索赔，可能会彻底错过一般缺陷的保修期。

4. 找到付得起钱的被告

针对一家空壳公司的判决一文不值。很多缺陷案件的结局是建筑商进入破产管理，开发商的单一项目公司被清盘，业主手里只剩一纸法院命令和一笔特别征费。

澳宝塔的业主没有只盯着建筑商和开发商，而是利用《住宅建筑法案》第 3A 条对"开发商"的定义，在 SOPA 身上找到了一个有偿付能力的被告。Teys 认为这其中有运气成分，毕竟大多数楼并不建在政府土地上。但方法在哪里都适用：在选定被告之前，请律师列出所有可能承担责任的人，包括土地所有人、担保人，以及依据注意义务应负责的设计师和工程师，并核实其中谁真正付得起钱。

5. 像读索赔一样仔细读资助协议

诉讼资助方让澳宝塔集体诉讼得以进行，但它的条款也差点在法院介入之前拿走三分之一以上的和解金。比较不同的资助方案时：

• 要求对方给出在可能的和解金额下的总扣除比例，包括佣金、保险费和其他费用，而不只是表面费率。
• 问清佣金怎么算。按资助方投入金额的倍数计算的佣金，会随着案件拖长、费用增加而增长。
• 问清事后保险由谁承担，是否在佣金之外另行扣除。
• 在业主签字之前，就协议获取独立建议。

在集体诉讼中，法院可以削减过高的扣除。业主法团为自己的索赔签订资助协议时，未必有这层保护。

6. 让业主知情并团结一致

缺陷案件要打好几年。业主会卖房，租客会更换，委员会也会换届。澳宝塔的业主成立了一个小组来挑选律师和资助方，面谈了很多律所，并保留了一个与律师对接的法律小组。定期、实事求是的进展通报可以止住谣言，让业主支持那些最终需要他们出钱或投票的决定。

7. 为连带成本做预算

修复并不是唯一的开支。保费涨了十倍，银行不肯放贷，投资业主失去了租金。在拿回任何赔偿之前，业主法团还要先支付检查、项目经理和律师的费用。存在严重缺陷的楼宇，委员会需要在行政基金预算中为此留出空间，业主也应预计在索赔期间会有特别征费。

8. 争取超出法律要求的承诺

20 年结构保修来自谈判，而不是法律规定。一个想挽回声誉的被告，可能会同意法院无法判令的事情，比如更长的保修期、由业主方工程师签字确认的明确工程范围，或承诺修复日后发现的问题。把这些写进和解协议。

9. 正式收尾

"无缺陷"应当是一份有记录的签字确认，而不是一种感觉。为每一项缺陷建立登记册，记录约定的修复方案、由谁签字确认以及日期。这份记录对买家、估价师、贷款机构和保险公司都很重要，也正是它让一栋声名狼藉的楼重新成为人们愿意居住的地方。

如果你准备买入一栋较新的楼

澳宝塔重新成为抢手的地址，但它的业主为此熬了八年。在买入楼龄十年左右以内的楼宇之前，查看分契记录中的缺陷报告、专家报告、法律程序、特别征费以及与建筑商的往来函件。问清这栋楼是否在新州新制度下取得入住许可证，以及是否收到过整改令。

UnitBuddy 能帮你记录什么

UnitBuddy 把楼宇的缺陷登记册、专家报告、照片、与建筑商的往来函件和法律意见集中保存，每项都有日期，并关联到对应的楼宇部位。委员会可以跟踪保修截止日期，记录每项缺陷何时报告、何时修复，并定期向业主通报进展，不必每次开会都从头整理。在漫长的索赔期间委员会换届时，历史记录仍然留在楼宇名下。

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人们记住澳宝塔，是因为平安夜的那次疏散。对业主更有用的，是之后发生的事：一次查明原因的调查，一个付得起钱的被告，一群团结一致的业主，一个保护了和解金的法院，以及一个最终把活干完的建筑商。大多数楼宇不会拥有澳宝塔的全部优势，但仍然可以有好的领导、独立的建议和完整的记录。

资料来源与延伸阅读

• Sydney's Opal Tower officially declared defect-free eight years after mass evacuations，ABC News（2026 年 10 月 10 日）
• Opal Tower: A Textbook Case in Fixing Serious Defects，Michael Teys，The Strata Professionals（2026 年 10 月 16 日）
• Opal Tower's $50m Fix Comes Full Circle After Eight-Year Saga，The Urban Developer（2026 年 10 月）
• Williamson v Sydney Olympic Park Authority & Ors [2022] NSWSC 1618，新州最高法院（2022 年 11 月 28 日）
• Opal Tower unit owners launch multi-million-dollar class action against NSW State Government，ABC News（2019 年 7 月 29 日）
• Opal Tower builder blames engineer for cracks, $30m repair bill，ABC News（2019 年 12 月 4 日）
• Opal Tower unit owners launch Supreme Court case after 500 new defects discovered，ABC News（2020 年 6 月 29 日）
• Opal Tower "overall structurally sound", says final report，Architecture & Design（2019 年）
• Opal Tower: who can sue and under what policy?，Kennedys（2023 年）
• 《1989 年住宅建筑法案》（新州），新州立法网站
• 《2020 年设计与建筑从业者法案》（新州），新州立法网站
• 《2020 年住宅公寓楼（合规与执法权力）法案》（新州），新州立法网站

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