为什么新公寓楼第一年看起来没有问题，几乎说明不了什么

大多数严重缺陷档案，都从一件看起来不大的事情开始。

有住户在大雨之后发来一张地毯受潮的照片。另一个人报告，阳台下方的油漆起了泡。承包商把一处边缘重新密封，天气放晴，这项维修请求就关闭了。6 个月后，楼宇同一侧的另一套公寓报告了同样的情况。

一栋楼可以就这样过完头几年，看起来大体正常，证据却在不同的收件箱里慢慢堆积。

Building Commission NSW 的《2025 年分契缺陷研究报告》（2025 Strata Defects Research Report）查看了 520 栋符合条件的 Class 2 楼宇，这些楼宇于 2018 年 7 月至 2024 年 6 月期间登记。其中 53% 已报告过严重缺陷。

较新的楼宇看起来比旧楼问题少得多。报告发现，2018 年登记的楼宇中有 69% 存在严重缺陷，2024 年登记的楼宇中为 21%。把这称作施工方面改善了 48 个百分点，会让人感到安慰。报告并没有这样说。

2018 年的那些楼宇，大约有 6 年时间，让渗漏、消防缺陷、结构问题和失效的服务自己显出来。2024 年的楼宇，最多只有大约 1 年。有些较新的楼宇可能建得更好。有些只不过还没有足够的时间出故障。

数字会随楼龄变化

不同登记年份之间的差别，在调查数据里很清楚。围绕这一差别的不确定性，也同样清楚。

《2025 年分契缺陷研究报告》图 2。2024 年组的样本较小，应视为指示性结果。

2024 年的结果来自 29 栋楼宇，组足够小，报告因此把它标为指示性结果。那一年近四分之一的受访者，在被问及楼宇是否发生过严重缺陷时，回答了「不知道」。在全部样本中，「不知道」的回答占 10%。

这种不确定性对委员会来说不是一条脚注。新任命的分契管理人，可能继承的是不完整的记录。第一届委员会可能从未建立缺陷登记册。问题仍可能藏着。如果没有人说得清检查过什么、报告过什么或维修过什么，看起来没有问题的第一年，主要是缺乏证据。

更公平的比较是楼龄

报告比较了 2023 年调查和 2025 年调查中楼龄相近的楼宇。在这个基础上，报告发现，报告严重缺陷的比例没有统计上显著的变化。

在楼龄不超过 1 年的楼宇中，2023 年调查的数字是 17%，2025 年是 21%。楼龄为 6 年时，这两个数字分别是 55% 和 69%。这些差异还没有大到足以让研究人员得出结论，认为背后的缺陷率已经改变。

新法规或更好的行业做法，可能带来了改善。调查无法把这种效应，与较旧楼宇多出来的、用来暴露自身毛病的时间分开。谁要是声称 2024 年的楼宇证明问题已经解决，就是从数据里读出了数据中没有的东西。

防水让这种滞后变得明显

防水是最常见的严重缺陷类别，全部 520 栋楼宇中有 44% 存在这一类缺陷。2024 年组中，只有 7% 报告了防水缺陷。2018 年组的数字是 66%。

同一个 2018 登记年份，也出现在上一次调查里。2023 年，该组有 46% 报告过防水缺陷。2 年之后，这一比例是 66%。该组的结构缺陷，以及建筑服务方面的问题，也显著上升。

施工作业那时已经做完。变的是可用的时间：问题得以出现、得到调查，并进入楼宇记录的时间。

第一份报告通常来自住户

在受影响的楼宇中，有 63% 在严重缺陷的最初发现环节涉及居住者。独立意见紧随其后，占 58%。楼宇业主作为来源的占 32%，例行检查占 24%，楼宇保证金检查占 12%。受访者可以选择不止一个答案。

在一栋真实的楼里，这很容易认出来。住户在暴风雨过后看见天花。他们听见水泵在夜里反复启停。他们知道防火门已经不能好好关上，因为每天早上都要从那扇门走过去。

委员会要做的，是让这些观察能够放在一起比较。一张没有日期、也没有确切位置的照片，以后很难用。转发给某一位委员会成员的电邮，可能到下一次年度大会就不见了。承包商到过现场之后就被标成完成的工单，不会告诉下一个人原因是什么，也不会说明问题有没有再出现。

要事实，不要诊断

住户不需要判断一块污渍是公共财产、重大缺陷，还是一项保修索赔。请向他们要他们真正拿得出来的东西：

• 确切位置，包括单元、房间、楼层和公共财产区域。
• 问题在什么时候出现，以及以前有没有发生过。
• 原始照片或视频。
• 在相关的情况下，近期的天气或运行状况。
• 看得见的损坏，以及任何当下的安全问题。
• 以前到场或维修的详情。

分类是后面的事。第一件要做的，是把发生过的事情留下来。

把不整齐的经过留着

缺陷档案会让人看不清，是因为事情本身就纠缠。渗漏会出现、消失、换地方，在不同的天气之后再回来，两个工种还会给出两种解释。

不要用一段写得很顺的文字换掉这段经过。留下第一份报告、最初的照片、承包商的记录，以及后来的再次出现。可以加上一段当前的摘要，让人跟得上这份档案，但底下的证据不要动。

新一届委员会看见「上周报告了渗漏」时，也应该能够看见，同一个位置在 18 个月前修补过。

常规检查可能会漏掉问题

报告里的一次访谈，讲的是一处 2022 年的开发项目，大约 110 套公寓。业主法团委托了独立的结构工程报告和消防工程报告。报告发现了外立面、防水、消防安全和围护方面的缺陷，楼宇保证金检查漏掉了这些。

分契管理人说，这次保证金检查靠的是非侵入式的目视工作。有些防水上的问题，是工程师注意到淋浴门周围的腐蚀、再继续查下去之后，才显出来的。

请把检查范围读一遍。目视检查、结构评估、消防检查，以及侵入式的防水调查，找的不是同一类东西。问清楚检查的人看见了什么、测试了什么、哪些地方进不去，以及他们做这件事具备什么资质。

「楼宇已经检查过了」太含糊，撑不起一个决定。

头 6 年需要一份计划

报告关注的，是处在新州法定保修窗口附近的楼宇。Home Building Act 1989（《1989 年住宅建筑法》）第 18E 条规定，导致重大缺陷的违约有 6 年期间，其他违约有 2 年。

不要从占用证书起往后续算，就以为您已经有了法律上的截止日期。起算日、工程类型、责任方，以及缺陷如何分类，都可能影响这一立场。请就这栋楼的事实，向分契律师或建筑工程律师征求意见。

委员会仍然需要一份切实的时间表。干等一个明显的故障，是把保修那几年用得很差。

移交时，把缺失的记录追回来

从占用证书、经批准的设计、施工证书、竣工图、保修文件、消防文件、楼宇手册和顾问报告开始。缺什么就列出来，把跟进交给一个写上名字的人。

报告发现，受调查楼宇中有 65% 能够取得竣工图。保修文件可取得的占 62%，初次维护证书占 59%，楼宇手册占 45%。

这些缺口，到后来会很贵。顾问要弄清一处防水细部或一套消防系统时，不应当一开头就去把本该留在这栋楼里的文件重新做出来。

把公共区域和主要系统当时的状况记下来，作为基线。写明检查了什么，什么在范围以外。一次有限的目视复查，支持不了「这栋楼没有缺陷」这种说得很满的话。

把第一个雨季用好

一场有意义的雨之后，按位置和症状把各份报告比一比。要跨着各个单元看，不要把每一张工单各自关掉。一套公寓里失效的窗密封，可能只是小修。同一立面上的类似失效，就需要把视野放开。

在原因查清之前，或者在委员会已经有意接受以持续维护来应对之前，临时维修不要结案。1 周之后抹灰是干的，只能证明那块修补在那一次把水挡住了。它对藏在里面的细部，或者下一场暴风雨，说明不了多少。

不要到 2 年时才带着一份采购清单

在离 2 年这个节点还早的时候，就和分契管理人以及相关的专业人员一起，把每一项反复出现或解释不了的事项过一遍。把时间留出来：界定检查、取得报价、批准费用、安排进入、收到报告。

报告中的访谈描述了在 2 年期限之前委托的技术复查，这些复查发现了住户看不见的问题。这种工作，没法在最后几周里安排妥当。

把对维修的关注一直保持到第 6 年

一项已经结案的维修，仍然算这栋楼的历史。如果再次失效，就把同一条记录重新打开。把年度消防安全工作、外立面的观察、机电设备故障，以及新的渗水报告，和以前发生过的事对照。

6 年，长过许多委员会成员待在位子上的时间。这份档案必须还能用，即使那个记得建筑商为什么来、答应过什么、哪张照片要紧的人已经不在了。

关闭一项之前的 4 个问题

一项维修请求若可能是缺陷的一部分，有 4 个问题通常能把缺了什么暴露出来。

这在别的地方发生过吗？

搜索同一个位置、同一个立面、同一个竖向叠层、同一个工种和同一个建筑构件。类似的报告会改变问题的范围。

什么证据能把下一个决定定下来？

可能是雨后的一张照片，可能是进入相邻单元，可能是一次湿度读数、一份专家报告，或那份经批准的设计。委托这件事，是为了回答一个问题。含糊地要一份「完整缺陷报告」，可能换来一份很贵的文件，委员会却仍然不知道下一步做什么。

我们在赶哪个日期？

下一次建筑商到场、委员会的复查和法律截止日期，是分开的日期。全部记下来。一句友好的、答应会来的话，绝不应当挡住本分契方案的律师给出的截止日期。

怎样才算完成？

在工程开始之前先定下来。完成可能需要照片、检测结果、保修文件、受监管设计（regulated designs）、认证，或独立检查。「承包商已到场」该写在时间线里。它不是把这项缺陷关掉的理由。

把真实的档案交给下一届委员会

UnitBuddy 把住户报告、照片、顾问文件、委员会的决定、维修历史和后来的再次出现，留在这栋楼的共享记录里。维修、财务和承包商的活动，经过委员会和分契管理人的交接，仍然看得见。

技术和法律上的判断，仍然归工程师和律师。如果这栋楼拿得出一份写着日期的经过，而不是要人去翻旧收件箱，他们就能给出更好的意见。

资料来源与范围

• Building Commission NSW：《2025 年分契缺陷研究报告》（2025 Strata Defects Research Report），尤其是报告第 2 至 4 页、第 6 至 13 页、第 27 页、第 34 页以及第 41 至 45 页。
• Home Building Act 1989（《1989 年住宅建筑法》），第 18E 条。

本调查涵盖 2018 年 7 月至 2024 年 6 月期间登记的、符合条件的新州 Class 2 楼宇。其结果并不衡量低层楼宇、较旧的分契方案，或新州以外的楼宇。这 8 次后续访谈为调查结果补充了细节，但在统计上不具代表性。本文是一般信息，不是工程建议，也不是法律建议。

把业主法团的档案放在委员会和经理都能打开的同一处。 产品功能、价格，或申请导览.