财务与征费
新州分契缺陷账单里的 4,500 万澳元
在新州 2025 年调研所记录的严重缺陷费用中，只有 54% 用于整改。报告、律师、保险压力和被推迟的资本工程，解释了维修报价为何很少就是全部预算。
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委员会拿到了一份维修报价。这个数字让人难受，但至少它是一个数字。业主可以按单元权益把它分摊下去，争论分期，然后投票。
然后，其他发票到了。
有查出这栋楼为何漏水的顾问，有与建筑商交涉的律师，有为保护公寓而做的临时工程，有设计和认证费用，还有为了让这项工作继续推进而增加的会议。保险续保也到了，保费更高。与此同时，原本应当在今年进行的粉刷或电梯工程被往后推。
这种混乱，可以在 Building Commission NSW 的《2025 年分契缺陷研究报告》里看到。分契管理人为 211 栋存在严重公共财产缺陷的公寓楼提供了已确认的费用信息。这些楼宇合计已发生的费用，在扣除已追回金额之后，约为 4,500 万澳元。
只有 54% 用于临时或永久整改。专业费用占 25%，法律费用占 19%，其他费用（包括分契管理收费）构成其余部分。
按报告中的金额合计，整改上每花费 1 澳元，就伴随约 85 分的专业、法律和其他费用。请您不要用这个比例为下一个项目定价。请您把它当作一个警告：维修报价很少会是全部预算。
这 4,500 万澳元花到了哪里
在这 211 栋楼宇中，整改花费 2,460 万澳元。专业工作花费 1,110 万澳元，法律工作花费 850 万澳元，其他费用共计 120 万澳元。
2025 年分契缺陷研究报告中的图 52 和图 53。这些图覆盖费用已获确认的 211 栋楼宇。
这些类别相当宽泛。整改既包括临时复原工程，也包括旨在修复该缺陷的工程。专业费用包括技术说明。法律费用包括律师。“其他”包括分契管理收费。
这个平均数为何对您说明得很少
报告中的平均数为每栋楼宇 215,400 澳元。它作为样本中已被吸收的资金的一幅图景，是有用的。把它当作您自己这栋楼的报价，则毫无用处。
各方案的缺陷、单元数量和法律处境都不相同。有些已经完成维修。另一些仍在为调查、谈判或诉讼付钱。这个平均数是处于不同阶段的各个项目的一张快照，不是一项典型缺陷的最终成本。
还有另一个缺口。在有严重缺陷的楼宇中，23% 无法取得费用明细，因此这些楼宇被排除在费用分析之外。报告没有估计它们已经花了多少。
就连维修这一类也需要拆开
2,460 万澳元这一整改数字，把临时工程和长期维修合在了一起。
这可能掩盖缺陷支出中令人不快的一部分。委员会可能必须先让一套公寓达到安全状态，在下一场暴风雨之前封闭一块区域，或者保护车辆，不让穿过地下室楼板流下来的水淋到车上。这些工程是必要的，发票也是真实的，但底层缺陷可能仍然原封未动。
如果同一块区域已经被修补过三次，业主应当能够在费用记录里看到三次临时维修。把它们并进一行叫作“整改”的科目，会让人看起来好像这栋楼已经为一项永久结果付过钱。
缺陷在有工程范围之前就开始花钱
大多数委员会并不是从一份已经可以招标的文件开始。他们从一块污渍、一条裂缝、一次未通过的消防检查，或住户提交的一份报告开始。
得有人弄清楚发生了什么。可能需要安排进入若干个单元。专家可能需要打开一面墙，或测试一个系统。顾问随后必须把调查结果变成承包商能够报价的工程范围。如果建筑商对原因有异议，双方都可能各自指定专家，并试图解决这一分歧。
楼宇可能在收到第一份确定的维修价格之前，就已经花掉相当一笔钱。
付钱请专家，可以是更便宜的决定
专业费用占这次调研总额的四分之一。在业主看到漏水停止或一扇防火门被换掉之前就花掉这笔钱，数额很大。它也可以防止业主法团去修错的东西。
报告中的一次访谈涉及一处约 110 套公寓的 2022 年开发项目。独立的结构工程报告和消防工程报告发现了外立面、防水、消防和围护缺陷，而建筑保证金检查遗漏了这些缺陷。业主法团在整个缺陷处理过程中花费约 260,000 澳元。该方案从一开始就做了妥当的预算，因此额外征费主要用于专家报告。该方案还使用了信用额度。
顾问的名字再眼熟，也说明不了这笔费用是否花得值。建议书应当写明将检查什么、报告要回答哪个问题、是否包含开凿工程，以及业主法团最终会收到什么。一份笼统的“缺陷报告”委托，可能产生一份昂贵的文件，委员会看完仍然不知道该做什么。
法律工作需要自己的阶段
这 211 栋楼宇报告的法律费用为 850 万澳元。这次调研包括正在与建筑商谈判的方案、正在寻求监管途径的方案，以及正在诉讼的方案。它并没有告诉我们，在每一栋楼里，哪一项法律工作取得了回报。
业主仍然理应知道自己在资助什么。早期意见可能识别责任方、证据缺口、可用途径和截止日期。下一阶段可能涵盖通知或谈判。更后面的支出可能涉及契据、专家会议、仲裁庭或法院。
请您询问：下一笔法律工作将使哪一项决定成为可能。请您询问律师何时会带回一项建议和一份修订后的估算。缺陷争议也许无法预测，但各项批准不必是不设上限的。
筹集了 50 万澳元，却仍然漏水的那栋楼
报告中有一次访谈，讲的是一栋于 2019 年登记、共 35 个单元的楼宇。它存在消防安全、防水、结构和围护缺陷。报告把这位分契管理人称作 Sarah，并注明可识别身份的细节已作更改。
业主通过特别征费筹集了 500,000 澳元。截至访谈时，已花费约 250,000 澳元，大部分花在法律和项目管理费用上，而不是实体维修。该楼宇当时已经有一份整改令，以及与开发商签订的契据，然而沟通问题和认证问题使工程无法到达一个明确的终点。
住户一边缴纳这项征费，一边仍然生活在漏水和出故障的服务之中。有些人无法以自己预期的价格出售。委员会成员因为工作量变得太大而辞职。
这是一次访谈，不是一个平均结果。尽管如此，它说明了为何在征费议案里写下“缺陷整改”是不够的。业主需要知道，自己资助的是调查、法律工作、项目管理、实际维修，还是收尾。他们也需要知道，还有什么仍然没有资金。
做一份跟着这项工作走的预算
对于一个可能持续数年的项目，电子表格底部的一个总数并不够。请按照这些费用各自在买什么，把它们分开。
| 预算行 | 这里归入什么 | 它应当回答的问题 |
|---|---|---|
| 即时防护 | 紧急到场、临时封闭、安全保障工程和损害控制 | 我们在控制什么损害，以及控制多久？ |
| 调查 | 检查、测试、开凿工程和专家报告 | 我们试图查明的是什么原因，或什么有争议的问题？ |
| 范围与设计 | 维修规格、受监管设计、招标文件和各项批准 | 承包商将为什么报价，又将建造什么？ |
| 法律与追偿 | 初步意见、通知、谈判、契据和法律程序 | 这一阶段支持哪一项决定，或哪一条追偿路径？ |
| 整改 | 合同工程、施工进出、开办费和已批准的变更 | 这个价格覆盖哪些缺陷和哪些位置？ |
| 核验与收尾 | 测试、独立检查、认证、保修和最终记录 | 什么证据能让业主法团把这一项结掉？ |
这些行不必取代楼宇的会计科目表。它们给业主一种办法，用以看清为一个阶段批准的钱，是否已被另一个阶段吞掉。
把已经花掉的钱和猜出来的钱分开
请您在每一行列明已经支付的金额、已经由合同承诺的金额，以及尚未签约的工程的当前估算。请您把应急金单独列为一行，并写明谁可以批准动用它。
预期追回的金额应当放在单独一列。在金额和时间都确定之前，请您不要把它从征费中扣除。
这样，变动就更容易解释。如果开凿后暴露出另一处失效，委员会可以指向那份报告、修订后的工程范围和那次批准。业主看到的是预测为何变动，而不是又收到一个无法解释的总数。
写明被推迟的工程
在受影响的楼宇中，有 62% 因为处理严重缺陷而妨碍了其他工程。这次调研并没有逐一记录每一个被推迟的项目。钱和志愿时间转到了缺陷上，而粉刷、电梯工程、屋顶维护或其他一项计划中的工作则在等待。
请您把被推迟的工程写进缺陷报告。请您记录它的新目标日期，并更新资本工程计划。否则，它会在一年之后作为另一个意外重新出现。
楼宇怎样找到这笔钱
在费用已获确认的 211 栋楼宇中，65% 使用了普通征费，46% 使用了特别征费，29% 提高了年度资本工程预算。受访者可以选择不止一个来源。
许多方案把这些来源组合起来用。在使用普通征费的楼宇中，39% 同时也使用了特别征费。在使用特别征费的那些楼宇中，55% 同时也使用了普通征费。
一旦一份缺陷档案延伸到一个预算年度之外，这就说得通。现有现金也许付得起最初的几份报告。特别征费资助一个主要工程包，或一个法律阶段。普通供款上升，是因为楼宇仍然必须支付平时的账单，并重建资本工程基金。
现金可能在获批预算用完之前就先用完
专家预聘费、法律发票、承包商订金和进度款申请，很少与季度征费日期整齐对齐。一个方案可以在总体上批准了足够的钱，却仍然有一个眼前的现金缺口。
请您把发票时间表与手头现金和征费到期日对照。如果正在考虑分期、分契贷款或信用额度，请您列明融资成本，并说明这笔借款是在为项目本身付钱，还是在收款与发票之间衔接时间差。
健康的储备金换来时间，以便做出一个像样的决定
那栋 2022 年楼宇的管理人说，该方案从一开始就做了适当的预算，并持有较强的现金状况。缺陷处理过程仍然花费约 260,000 澳元，并推迟了其他资本工程，但业主法团可以委托独立报告，而不必先在一场资金危机上失去数月。
储备金阻止不了建造缺陷。它们可以阻止调查被“今天哪一个选项需要的现金最少”所左右。
追回既有价值，也不可靠
在费用已获确认的 211 栋楼宇中，只有 17 栋追回了任何款项。那就是 8%。
这 17 栋楼宇的结果不错。它们从合计费用 1,030 万澳元中追回了 650 万澳元，即 63%。平均追回金额为每栋楼宇 383,427 澳元。
这种不均匀的结果很难围绕着它来做预算。追回可以彻底改变最终成本，但截至调研当日，大多数楼宇什么都没有收到。在建筑商、保险人、监管机构、仲裁庭或法院的程序仍在继续时，顾问、律师和承包商仍然期望得到付款。
请您把已索赔的、已要约的、已同意的和已收到的金额分开列示。一份和解要约不是现金。一份仍须强制执行的判决也不是。如果预算依赖于尚未到达的钱，业主需要看到这个缺口。
保险让账单继续往上走
在所涉楼宇中，有 74% 的楼宇，其保险受到严重缺陷影响。分契管理人报告，保费更高的占 60%，愿意承保的保险人更少的占 49%，保障减少或出现额外除外责任的占 31%。不止一种影响可以适用于同一栋楼宇。
这些费用落进年度预算，有时业主已经在缴纳一项特别征费。
一位受访者说，保险人可能会误读一份很长的缺陷报告，并作最坏的假定。当楼宇提供一份关于各项风险和正在进行的工程的当前摘要时，谈得更好。完整报告仍然必须披露。摘要说明了自该报告写成以来改变了什么、已经到位的控制措施有哪些，以及整改计划说了什么。
请您向经纪人询问续保时将需要什么，并保持那套材料为最新。如果拖到最后一周才做，委员会就要在保单期限临近时，从头解释一栋复杂的楼宇。
投票之前业主应当看到什么
一份像样的费用报告应当告诉业主：
- 包括哪些缺陷和哪些位置
- 项目已经到达哪个阶段
- 已经支付了什么，以及已经由合同承诺了什么
- 哪些估算来自报价，哪些是暂列金额
- 已经做过哪些临时工程
- 还剩下哪些专业、法律、设计和认证工作
- 正在寻求什么追偿，以及是否已有任何款项到达
- 哪些计划中的楼宇工程将被推迟
- 与可用现金和征费日期相比，发票何时到期
- 委员会将于何时公布下一次预测
业主可以不同意这项策略。那是一场正当的会议。请他们只对一份维修报价投票，而项目的其余部分留在页面之外，则不是一场正当的会议。
把钱和各项决定放在同一份档案里
UnitBuddy 把议案、已批准的预算、顾问委托、发票、变更和追回收据，放在缺陷历史的旁边。财务、决定、文件、项目和承包商记录留在业主法团这里，而不是留在某一位委员会成员那里，或某一位管理人的收件箱里。
责任估算和法律策略仍留在该方案的专业顾问那里。UnitBuddy 向下一届委员会展示已经批准了什么、已经支付了什么、收回了什么，以及什么仍然未结。
来源与范围
- Building Commission NSW：《2025 年分契缺陷研究报告》，尤其是报告第 4 页、第 31 至 33 页、第 41 至 47 页和第 59 至 60 页。
这些数字来自 2018 年 7 月至 2024 年 6 月期间登记的、符合条件的新州 Class 2 建筑。在有严重缺陷的 275 栋楼宇中，211 栋可以取得费用数据，而且各项目处于不同阶段。这些数字描述的是已报告的累计费用，不是已完工项目的平均数，也不是另一栋楼宇的报价。本文是一般信息，不是财务或法律意见。