如何自行获取分契保险报价，不再支付佣金

委员会可以把楼宇保险从分契管理人或经纪人手中收回来。对大多数楼宇来说，最好的做法是聘请一位独立经纪人，以美元金额约定服务费，并要求净保费报价，也就是扣除佣金后的保费。同一份保单，净保费比含佣金的价格低 20%。你也可以直接找承保方，但愿意与委员会直接打交道的很少，而且你会失去专业建议和理赔协助。在新州，如果业主法团自行取得报价、安排保险和付款，没有分契管理人参与，管理人不得收取佣金。

谁是谁：用大白话说明

分契保险比汽车保险多几层中间环节，术语又掩盖了谁在为谁工作。先弄清这四个角色。

本文的"承保方"指为你的保单定价的保险公司或承保代理。想了解整体市场，请阅读分契保险格局。

佣金如何运作

五个术语几乎能解释每一张保险账单：

• 基本保费（base premium）。 承保方的价格，未含印花税、紧急服务税和 GST。
• 毛基本保费（gross base premium）。 含佣金的基本保费。
• 净基本保费（net base premium）。 同一基本保费扣除佣金后的金额。
• 佣金。 由承保方支付给经纪人；如果没有经纪人，则支付给分契管理人。John Trowbridge 为新州公平交易厅撰写的报告发现，佣金几乎总是毛基本保费的 20%。
• 经纪人费用。 经纪人向业主法团另外收取的费用，加在保费之上。

资金通常这样流动。楼宇支付毛保费加经纪人费用。承保方把 20% 付给经纪人。经纪人再把大部分或全部转给分契管理人，自己留下经纪人费用。新州生产力与平等委员会发现，回答其问卷的分契管理人中有 82% 通过经纪人赚取保险佣金。

以毛基本保费 30,000 澳元的保单为例，按 Trowbridge 的中型规模基准计算：

税前少付 4,380 至 6,600 澳元。印花税和紧急服务税按保费计算，所以保费降低后，这些税费也会减少。下一节解释为什么你未必能留住全部差额。

承保代理还从保险公司赚取自己的佣金。CHU 的指南写明是基本保费的 12.5% 至 30%。净保费报价不影响这部分，它去掉的是付给中介的佣金。

你实际能省多少

在投入周末时间之前，值得先算一下。

该委员会的模型显示，2025 年新州平均每个单元约有 43 澳元保险佣金付给分契管理人，23 澳元付给经纪人，合计每年约 66 澳元。经纪人费用另加约 94 澳元。按这个平均值，30 个单元的楼宇每年约支付 2,000 澳元佣金。保费达六位数的 200 单元大楼则远高于此。

如果管理人用其他收费弥补收入，节省的金额也会缩水。SCA（新州）宣布自愿逐步取消佣金时就说得很清楚：这是更换收入来源，并不是减少收入。Trowbridge 的基准也假定，做保险工作的管理人会直接收费，约为净基本保费的 10% 至 17%。如果管理人把这笔钱直接加进管理费，改用净保费后的总成本可能变化不大。

更大的收益来自透明度和竞争。该委员会报告中的两个新州案例说明了可能的幅度：

• 悉尼内城一个大型分契方案直接聘请独立经纪人，取消付给管理人的佣金后，保费下降超过 30%。
• 悉尼一个逾 100 套公寓的方案改用按服务收费的管理人，保险公司和经纪人不变，保险总支出从 73,000 澳元降至 60,000 澳元。

这些案例是为了说明可能性而挑选的，请把它们当作较好的结果来看。

合理的费用是多少

以下是 Trowbridge 的参考价格。它们只是指引，有缺陷的楼宇或复杂的投保安排可以合理地超出这些范围。

经纪人费用低，并不代表经纪人便宜。该委员会的报告提醒，直接找到的经纪人可能只收很少的费用，却留下全部佣金。两个数字都要问。

第一步：查清现在付了多少

以书面形式询问管理人。委员会需要实际的美元金额。新州管理人本来就必须提供列明佣金金额、经纪人费用及最终收款人的报价。在昆州，按 Standard Module，年度大会文件必须披露保险公司、经纪人或中介向管理人提供的利益。

第 4 项比看上去更重要。保险方接受由分契管理人签署的委任书，所以楼宇可能在委员会毫不知情的情况下更换经纪人。如果相关人员与管理人有关联，请阅读这篇关于关联代表的新州问答。

第 7 项同样重要。Trowbridge 发现，有些经纪人把分契管理人当作客户，而真正的客户是业主法团。

第二步：阅读管理协议

在分契管理协议中查找三件事：

1. 保险是否已委托给管理人。 如果是，委员会应先以书面形式更改。根据新州法案 s 49 委托职能，并不会转移分契方案的法律责任。
2. 替代佣金的费用。 LookUpStrata 报道过一份维州 SCA 合同：即使管理人完全没有参与保单安排，业主法团也要把管理人的收入补足到基本保费的 15%。合同中的费用与佣金不同，新州的禁令未必适用。如发现此类条款，请寻求法律意见。
3. 管理人对理赔和保险行政工作的收费。 Schedule B 的小时费率可能把你从保费中省下的钱又收回去。

如果条款不利，现在就谈判，或在协议续签时谈判。如果担心存在更广泛的问题，请先审计管理人的佣金。

第三步：让委员会决议留下记录

业主法团是投保人。按照 CHU 的说明，它的职责包括选择保险公司和保单、向保险公司披露信息，并在委员会会议或全体大会上批准续保。

一名志愿者单独行事，无权约束整栋楼宇，而 CHU 的报价单也要求你确认自己有此权限。所以先通过动议。如果委员会的权限不明确，或业主意见不一，请提交全体大会。请参阅委员会可以决定什么。

指定两个人。第二位审阅者能发现错误，其中一人卖房离开后工作也能继续。

第四步：检查保险金额

保险金额（sum insured）是重建时最多可以索赔的金额。它比其他任何因素都更能决定保费，必须在询价之前确认正确。太低，重大理赔时会不够。太高，你就在为用不上的保障付钱。

新州指引建议每 2 至 5 年做一次新估值。昆州 Standard Module 要求至少每 5 年一次，维州对 prescribed 业主法团要求每五年一次。

如果你的估值已超过三年，现在就重新安排。估值师需要时间，而且所有报价必须使用同一数字，否则无法比较。

第五步：选择路线

路线 A：自行聘请只收服务费的经纪人

这对大多数楼宇都是正确答案。经纪人能接触到不与委员会打交道的承保方，理赔时也站在你这边。你支付已知的费用，他们也不会因保费高低而多拿佣金。

请三位经纪人提交书面方案。他们应独立于你的管理人。答案比推销话术更重要。

然后进行核查：

• 在 ASIC 的登记册上查询牌照。
• 询问他们是否遵守《保险经纪人行为守则》。2027 年守则于 2027 年 1 月 1 日生效，部分义务设有过渡安排。任何客户都有权询问经纪人的收入，并得到美元金额的答复。守则还把自动披露扩大到分契业主法团，不论其是否属于零售客户。
• 致电推荐客户，询问理赔的经历，而不只是续保。

在所有权问题上要得到明确答复。CHU 自己的指南提到，与其合作的部分经纪人可能是其母公司 Steadfast 的子公司或关联公司。这是合法的，但你应该知道。

签署委任书并发给现有承保方，就可以委任一位经纪人。CHU 的表格写明，新委任取代现有中介，所以不要签多份。经纪人往往联系同样的承保方，两位经纪人很少能带来两个不同的市场。

路线 B：保留管理人，但去掉佣金

如果委员会人手紧张，这是合理的选择。告诉管理人所有报价必须是净保费报价，并要求以美元金额列明费用。CHU 提供净费率报价，多数较大的楼宇已经采用这种方式投保。

新州管理人必须提供至少 3 份报价，或书面说明为什么做不到。请要求查看经纪人的原始报价，包括未被推荐的报价。

留意年度大会上同意支付佣金的动议。向零售客户提供个人建议的经纪人，收取佣金前需要取得知情同意。如果业主拒绝，经纪人就按净保费收取服务费。这项动议正是你说不的机会。

路线 C：直接找承保方

直接投保是存在的，但选择很少。新州政府表示，你可以联系保险公司或使用经纪人取得保险，澳大利亚保险理事会也有查找保险公司的工具。实际上，我们能确认的只有这两家：

• CHU。 其文件页面提供自管方案的委任书、直接客户指南，以及写明面向"直接购买保险的业主"的报价单。我们只找到商业分契、社区协会和 build to rent 的可下载报价单，住宅分契请联系其销售团队。
• Suncorp。 其分契页面通过电话 13 11 55 报价，只承保整栋楼宇。其资料单写明上限为十个单元或 500 万澳元保险金额。Suncorp 在 2026 年表示正把分契业务转入商业部门，请确认当前限制。

QUS 表示其产品只能通过经纪人购买。我们无法确认 Strata Community Insurance、Longitude 或 Flex 是否接受直接客户。请询问，并做好被告知只通过经纪人的准备。

直接投保有实际代价，你应该如实衡量：

• 你无法比较市场。 只有一两个选择，就无从判断价格是否合理。
• 没有人为你提供建议。 CHU 的直接客户指南写明，它只提供一般性建议，不考虑你的需求。如果保单不适合你的楼宇，责任在委员会。
• 披露责任在你身上。 CHU 的住宅保单要求真实、完整、准确的答复，还要求你报告建筑命令或商业楼面增加等变化，否则可能减少或拒绝理赔。
• 理赔由你负责。 水管爆裂后，要由志愿者打电话给理赔评估师、承包商和受影响的业主。
• 未必更便宜。 请书面询问直接报价是否已扣除中介佣金。CHU 的指南写明，它可向介绍你的第三方支付最高 20% 的佣金，这一点也要问。

直接投保适合双拼屋、小型联排别墅群，或没有商业单元、没有缺陷、理赔记录干净的简单低层楼宇。对这种规模的自管方案，这可能是明智的。对于有电梯、地下室和漏水理赔史的高层楼宇，这样省钱只是假象。

在新州，请记住禁令的措辞。它适用于业主法团独立于管理人取得报价、安排保险和付款的情况。如果管理人从分契账户支付发票，对方可能主张自己提供了协助。净保费报价可以避免这一争议，管理人书面确认不会收到任何款项也可以。

第六步：准备报价资料包

承保方根据收到的资料定价。资料单薄，价格就会保守。整理一次，存入楼宇记录。

CHU 的商业分契报价单展示了你会遇到的问题类型：

• 分契计划编号、楼宇名称和地址
• 现有保险公司、保单到期日、自付额和总保费
• 过去 3 年的理赔，并附理赔记录
• 过去 3 年是否被拒绝续保或保障受限
• 任何楼宇或共有财产缺陷，并附报告
• 单元、楼层和地下室数量，建造年份，以及底层用途
• 入住情况、遗产名录，以及任何商业租户
• 墙体、屋顶和楼板材料，外墙覆层类型，以及墙内的 EPS 泡沫
• 监控火警、喷淋系统、电梯及其他设施
• 保险金额、公共区域财物、职务责任和公众责任
• 用于机械故障保障的设备清单

再加上对你有利的资料：估值报告、当年的年度消防安全声明、资本工程计划，以及已完成维修的证明。新屋面防水层的照片和发票就可能改变报价。

每个问题都依据文件回答，不要凭记忆。不知道就说不知道，然后去查。不光彩的情况也要披露，尤其是缺陷和过往漏水理赔，因为未来的理赔往往就败在这里。

第七步：比较报价

所有报价使用相同的保险金额，并放进一张表。该委员会建议为业主准备一页对比表，并列出上一年的费用，这是个好习惯。

要比较整份保单。最便宜的报价往往是在分契理赔实际发生的领域削减保障。把保单条款中关于最大风险的部分并排阅读。然后请经纪人书面说明为什么推荐某一家。

第八步：决定、确认投保并通知所有人

把对比表和推荐提交委员会，并在会议记录中写明决定。然后：

1. 在现有保单到期前以书面形式接受报价。这一步称为确认投保（binding）。保障从承保方确认时开始，切勿想当然。
2. 核对保单名称与分契方案完全一致，例如"The Owners, Strata Plan 12345"。
3. 按时付款。CHU 的保单提醒，未在到期日前付款，保障可能被取消。
4. 取得保险凭证，并存放在所有委员都能找到的地方。
5. 把保险凭证和一份简短说明发给业主，写明变化，包括节省的佣金。
6. 书面告知管理人现在由谁负责保单，以及业主理赔时应联系谁。
7. 保留报价、对比表和会议记录。新州指引要求保险记录最多保存七年。

时间表

这些时间是我们的建议，并非法律规定。之所以提前，是因为现有保险方通常在到期前约 14 天才发出续保条款，到那时才开始询价就太晚了。

切勿在争论中让保单失效。如果时间不够，就以净保费续保现有保单，明年提早开始。再付一年佣金，也远好过楼宇没有保险。

各州规则

用这些最低要求核对每份报价。无论走哪条路线都适用。

根据 Standard Module s 172，只要决定不属于受限事项，昆州委员会可以超出开支限额续保。昆州其他模块有所不同。塔州的保险条例规定公众责任为 1,000 万澳元。南澳、首都领地和北领地请参阅各州解析，并向经纪人确认现行数字。

现行法律对佣金的规定

截至 2026 年 11 月 2 日，我们没有发现澳大利亚有任何法律全面禁止分契保险佣金。现有规定范围更窄。

在新州，2025 年 2 月 3 日的修改要求逐项列明报价，并在业主法团独立于管理人安排保险时禁止佣金。生产力与平等委员会 2026 年 3 月的报告建议禁止分契管理人接受佣金、限制经纪人佣金，并设三年过渡期。政府表示将考虑这些结论。这只是建议，不是法律。

SCA（新州）的逐步取消是自愿的，只适用于其会员。在维州，如果管理人没有披露自己担任保险代理或收取佣金，Consumer Affairs Victoria 认为可能构成违反职责。

披露也有局限。一个行业合规委员会审查了七家经纪公司及其 1,088 名代表，发现有的公司没有核实报酬披露是否送达业主法团。所以不要等表格送上门，直接询问美元金额。

让委员会多花钱的六个错误

• 用不同的保险金额比较报价。 较便宜的报价可能只是保障更少。
• 聘请低费用但留下佣金的经纪人。 要求净保费报价并查看佣金一栏。
• 去掉佣金后忽略新的费用。 检查管理人的下一份合同和 Schedule B 收费。
• 隐瞒缺陷或理赔。 今年省下的钱，抵不过明年理赔失败。
• 收到续保通知才开始。 只剩 14 天，什么都来不及比较。
• 让一名志愿者单独负责。 指定两个人，并把文件留在楼宇记录中。

常见问题

委员可以以个人名义购买分契保险吗？

不可以。保单属于业主法团，所以应以分契方案的名义购买，并有委员会或全体大会的决议支持。委员可以跑腿，并在获得授权后签署。

我们必须使用经纪人吗？

不必。新州政府表示，保险可以来自保险公司或经纪人。多数承保方看来确实通过中介运作，所以经纪人能带来更广的市场。小型、简单的楼宇最有可能不用经纪人。

分契管理人可以拒绝我们使用自己的经纪人吗？

业主法团是客户，决定权在业主法团，但请先查看协议。委托职能和费用条款可能使情况复杂。如果管理人坚持你必须使用其关联代表，根据 SCA 道德守则，这引发严重关切。你可以向 SCA 或新州公平交易厅反映。

去掉佣金会降低保费吗？

基本保费应减少佣金的金额，按 Trowbridge 的数字为 20%，部分税费也随之减少。你的总节省是这笔金额，减去经纪人费用和任何新增的管理人费用。

我们可以在保单期内更换经纪人吗？

可以。签署的委任书可以从你选定的日期起把现有保单转给新经纪人。更换承保方则最好在续保时进行。

如果理赔被拒而我们没有经纪人怎么办？

先向承保方投诉。如果不成功，可以向澳大利亚金融投诉管理局投诉。没有经纪人时，这些都要由委员会自己完成。

UnitBuddy 如何提供帮助

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资料来源和延伸阅读

• Benchmarking Strata Insurance Broker Pricing，John Trowbridge 为新州公平交易厅撰写
• 禁止分契管理人接受佣金的市场影响审查，新州生产力与平等委员会
• Managing strata finances and insurance，新州政府
• Insurance: owners corporations，Consumer Affairs Victoria
• Understanding commission in strata insurance，CHU

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• 保险佣金与代垫支出：读懂 Schedule C 与 D
• 澳大利亚分契保险格局
• 如何审计分契管理人的隐藏佣金
• 如何更换分契管理人

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最后更新：2026 年 11 月 2 日。UnitBuddy 为澳大利亚分契业主与委员会发布一般信息，非保险、金融产品或法律建议，亦非对任何保险公司、承保代理、经纪人或保单的推荐。UnitBuddy 不持有澳大利亚金融服务牌照。公司名称、产品与数据归各自所有者与来源所有，可能随时变更。作决定前请查阅现行产品披露声明，并向持牌分契保险经纪人寻求建议。

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