保险
分契保险实际承保什么（以及不承保什么）：各州逐项解析
分契保险在你所在的州承保什么？本文对各州强制建筑保险规则进行逐项解析，展示新州、维州、昆州、西澳、南澳、塔州、首都领地和北领地的差异。
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用普通话说明白
- 分契保险不是你公寓内所有东西的个人安全网。
- 建筑、固定装置、个人财物、业主改造和责任之间的边界，正是理赔最容易变复杂的地方。
- 在漏水、火灾或租客索赔真正考验保单之前，先读懂保单明细表。
保险上的混乱通常会在理赔发生后才暴露出来，而那正是业主最没有耐心阅读细则的时候。
关于分契保险承保范围的完整答案，请参阅我们的指南：分契保险承保什么？完整指南。本文侧重于各州差异。
澳大利亚每一个分契方案都必须为建筑投保。但如果你问大多数业主，他们的分契保险到底承保什么，常常只会得到模糊回答。答案比想象中更重要，因为一旦出事，业主最容易吃亏的地方，正是承保范围与非承保范围之间的缝隙。
分契保险在澳大利亚每个州都是强制性的，但保费已经成为分契征费上涨的最大压力之一，也是更广泛的 澳大利亚分契财务 议题中的核心部分。
- 先查看建筑保单和分契图则
- 区分公共财产与单元财产
- 核对原始固定装置和业主改造
- 找出除外责任、自付额和临时住宿缺口
- 把分契保险与家财险逐项对照
分契保险通常承保什么
分契保险（有时也称 building insurance 或 body corporate insurance）由业主法团或相关法律实体投保，承保建筑的公共财产，并且在多数州也承保各个单元最初建成时的部分内容。标准保单通常包括：
建筑和公共财产
这是承保范围的核心。它保障建筑的实体结构：墙体、屋顶、地板、天花板、窗户、阳台、楼梯间、电梯、停车场和所有公共区域基础设施。如果暴风雨损坏屋顶，或火灾烧毁走廊，通常就是这一部分支付维修费用。
原始固定装置和配件
在多数州，保单会承保各个单元内在分契图则注册时已经存在的固定装置和配件。这通常包括原始厨房、浴室、地板、内置衣柜和内部墙体。关键字是“原始”。如果你后来装修升级，升级部分可能不在分契保单范围内。
公众责任
多数分契保单包含公众责任保险（通常为 1000 万至 2000 万澳元），用于保护业主法团免受在公共财产上受伤人士提出的索赔。这包括访客、技工、送货司机，以及其他合法进入物业的人。
志愿工作人员
为代表业主法团履行职责时受伤的志愿者（例如委员会成员）提供保障。
管理人员责任
保护委员会成员，避免其因以管理人员身份作出的决定而面临索赔。
征费
$222k
行政基金
$186k
资本工程
$36k
保险
$72k
屋顶储备
$36k
分契保险通常不承保什么
你的装修和升级
如果你升级了厨房、安装了新地板，或翻新了浴室，这些改造几乎肯定不由分契保单承保。它们需要由你自己的家财险，或专门的单元业主改良保障来覆盖。
你的个人财物
家具、衣物、电子产品、艺术品、珠宝，也就是你搬家时会带走的所有东西，都不属于分契保险范围。你需要自己的家财险。
临时住宿
如果你的单元受损并且无法居住，分契保单未必会支付你的临时住宿费用。有些保单包含这一项，但很多不包含，或者设有严格限制。
逐渐发生的损害
多数保单排除随时间逐渐形成的损害，例如缓慢渗水、通风不良造成的霉菌，或一般磨损。这是一个重要除外责任，因为逐渐形成的漏水问题是分契建筑中最常见的问题之一。
业主故意造成的损害
如果业主或其租客故意损坏公共财产，保险公司可能拒绝理赔，或向责任方追偿费用。
各州差异
各州分契法律不同，分契保单承保范围与个人业主自行投保责任之间的边界也明显不同。
| 州或领地 | 分契保单承保内容 | 主要差异 |
|---|---|---|
| 新州 | 建筑结构、公共财产、单元内原始固定装置和配件 | 对单元内部的承保通常最全面；业主仍需自行投保改造和个人财物 |
| 维州 | 公共财产和共享区域；单元内部承保取决于业主法团规则 | 单元内部承保并非同样自动；需要仔细检查 OC 规则 |
| 昆州 | 公共财产、建筑结构，以及按 building format plan 定义的固定装置 | Body corporate 承保边界取决于图则类型，包括 standard format、building format 和 volumetric |
| 西澳 | 建筑和公共财产；单元承保范围随分契图则类型而异 | 西澳正在进行五年一次的分契法审查（预计 2026 年完成）；承保边界可能变化 |
| 南澳 | 公共财产和建筑结构 | 分契公司必须按重置价值投保；个别单元承保范围会有所不同 |
| 塔州 | 按分契图则承保公共财产和建筑 | 市场较小，保险公司选择较少 |
| 首都领地 | 公共财产和建成时的单元 | 单元图则边界决定承保范围；业主自行投保改造 |
| 北领地 | 公共财产和建筑结构 | 飓风风险会显著影响保险可得性和费用 |
如需了解更广泛的跨州术语差异，包括法律实体、委员会、分契征费、附例和披露文件（不仅限于保险），请参阅我们的 各州分契术语指南。
延伸阅读
- Insurance Factsheet — 来自 LookUpStrata
- New strata owner — what is common property and what does body corporate insurance cover? — 来自 LookUpStrata
危险地带：固定装置和配件
“原始固定装置”（由分契保险承保）和“业主改造”（不由分契保险承保）之间的边界，是公寓业主最容易困惑，也最容易产生财务风险的地方。
想象一个典型场景：楼上邻居的浴室漏水，损坏了你的天花板和厨房。分契保险承保结构维修（天花板、公共管道）以及按原始规格恢复你的厨房。但如果你五年前翻新过厨房，安装了价值 15,000 澳元的石材台面和高端电器，分契保单通常只会支付恢复原始厨房的费用，而不会支付你的升级部分。
原始规格和你现有厨房之间的差额呢？那就是你的责任，除非你持有自己的单元业主保险。
如何检查你的承保范围
每位业主都应采取以下步骤：
- 向分契管理人索取分契保单副本
- 阅读保单明细表：其中列出保险金额、自付额、除外责任和具体条件
- 检查你单元内的改造和装修是否被列入承保，或是否被排除
- 将分契保险与你自己的家财险对照，找出任何缺口
- 如果对某个具体场景不确定，直接询问你的保险公司或保险经纪人
UnitBuddy 如何帮上忙
UnitBuddy 的保险基准比较工具可以帮助你把本楼的承保范围和费用，与类似建筑进行对比，从而判断你的分契方案是否保险充足、价格是否具有竞争力。
有用的习惯，是在理赔发生之前先问那些看似无聊的问题。翻新的厨房是否被视为业主改造？谁支付临时住宿？保单是否回应逐渐发生的漏水问题？这些答案在天花板被拆开之前，要容易取得得多。