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CHU 2026 分契指数：1,000 位业主怎么看维修、分契管理人和保险
CHU 为 2026 年分契指数调查了 1,000 位分契业主。三分之一的楼宇仍没有定期维修计划，一半业主说不清保险经纪做什么，64% 的业主希望分契管理人更常联系他们。本文收录报告全部 23 张图表，并说明委员会可以从中得到什么。
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业主速读
- 调查对象是 1,000 位分契单元业主，年龄 18 至 80 岁，都参与所在业主法团（owners corporation）的事务，来自全澳不同楼宇。这是第二年发布的指数，第一份在 2025 年推出。
- 64% 的业主表示所在楼宇有定期维修行动计划。也就是说，大约每三个分契计划就有一个没有，与去年相同。
- **费用（45%）和委员会难以达成一致（37%）**是开展维修的最大障碍。
- 楼宇维修得越好，业主对分契管理人越满意。在“维修得非常完美”的楼宇中，79% 的业主非常或极其满意；在维修一般或较差的楼宇中，这一比例为 64%。
- 一半业主误解保险经纪的职责。每五人中就有一人以为经纪负责协调维修。
- 64% 的业主希望分契管理人更常联系他们，只有 8% 希望少一些。
- 73% 的业主对楼宇的投保金额有信心。在参与度最低的业主中，只有 43%。
调查了谁，阅读时要注意什么
受访者是“参与业主法团事务”的业主。这很可能是委员会成员和会出席会议的业主，而不是那些连管理费通知都不拆开的业主。所以这些数字反映的是比较投入的那部分市场。没有维修计划的楼宇，实际比例可能更高。
CHU 按州属、分契计划规模、楼宇价值、管理模式和购买保险的途径设定了配额。报告没有公布各个子群体的受访人数，包括自管分契计划和报告提出的三类业主。子群体图表只能看作方向性的参考。
CHU 对部分结论也有商业利益。它通过保险经纪销售保险，所以报告得出“经纪的价值被低估”并不意外。数据仍然有用，只是读建议时要记得是谁写的。
部分图表的百分比旁边有小写或大写字母，例如“g”、“h”或“FG”。这是报告的显著性标记，表示哪些列之间的差异超出了调查的误差范围。
维修：三分之一的分契计划仍没有计划
图 1.1：有定期维修计划的分契计划比例。
总体数字几乎没变，2025 年为 65%，2026 年为 64%。更值得注意的是有管理和自管之间的差距。有分契管理人或楼宇经理的计划为 66%，没有任何专业协助的只有 51%。
这并不能证明是分契管理人带来了维修计划。规模更大、价值更高的楼宇更可能聘请管理人，法律上也更可能需要维修计划。但它确实说明，在没有专业协助的分契计划中，有一半也没有定期检查楼宇的计划。
图 1.2：楼宇维修问题的检查频率。
78% 的业主表示楼宇至少每年检查一次。16% 表示楼宇每两年或更久才查一次、有问题时才查，或者由各业主自己检查自己的单元。最后这一类值得多看一眼。如果每位业主只查自己的单元，就没有人查屋顶、排水槽、地下室排水和消防楼梯。这些都是公共财产，是业主法团的责任。
还有 7% 不知道楼宇多久检查一次。这些都是参与业主法团事务的业主，这个比例偏高了。
图 1.3：开展维修的障碍。
排第一的是费用，这不会让任何人意外。排第二的是委员会本身，37% 的业主说委员会难以达成一致拖慢了工程。找到合适的工人排第三，占 35%。
CHU 针对委员会问题的建议是批准一份维修时间表，而不是逐项批准工程，这样委员会只需对整套安排表决一次，不用每张发票都争论。这个建议不错。在年度大会上批准一份附带预算的时间表，七月份清理排水槽就少了大部分拖延的理由。
维修越好，业主越满意
图 1.4：按楼宇维修程度划分的分契管理人满意度。
所有业主中，70% 对分契管理人非常或极其满意。在维修非常完美的楼宇中是 79%，在维修一般或较差的楼宇中是 64%。
方向很清楚，但差距比想象中小。维修较差的楼宇里，仍有近三分之二的业主给管理人高分。要么这些业主不认为楼宇状况是管理人的责任，要么他们不知道管理人应该为此做什么。报告后面关于职责混淆的发现说明，第二种解释至少占了一部分。
业主喜欢和不喜欢分契生活的哪些方面
图 1.5：业主喜欢分契生活的哪些方面。
图 1.6：业主不喜欢分契生活的哪些方面。
把两张图放在一起，就能看到大多数业主做的取舍。他们喜欢维修有人负责（45%），又不喜欢自己对维修的控制变少（35%）。同一个安排，同一批人既喜欢又不喜欢。
费用在不喜欢的清单上排第一，占 43%，在 21 个单元以上的分契计划中最高。只有 25% 的人把与其他业主打交道列为缺点。邻居带来的麻烦比管理费通知小。
三类业主
2026 年指数把业主分成三类，CHU 称为 Actives、Pragmatists 和 Disengaged，本文译作积极型、务实型和疏离型。报告没有说明每类业主各占多少，因此分群图表更难判断分量。
图 2.1：CHU 划分的三类业主心态。
图 2.2：对分契保险的自评了解程度，以及是否认为它复杂。
坐过委员会的人对图 2.2 的规律不会陌生。懂得最多的业主，最可能说分契保险复杂，占 52%。疏离型业主中只有 16% 这样认为。他们懂得不够多，看不出其中的复杂。
图 2.3：对“在分契保险上我想要最低保障”的同意程度。
这张图透露的比报告写出来的更多。把最上面两档相加，51% 的业主同意自己想要最低保障，不同意的只有 26%。最了解情况的一类最倾向于此，59% 的积极型业主同意，其中 40% 非常同意。
CHU 的解读是，积极型业主愿意在风险管理到位的前提下减少保障。这也许没错。但“最低保障”这个说法需要小心。在新州和维州，业主法团必须按楼宇的全额重置价值投保，其他州也有类似规定。法定下限本来就是全额重建。可以“最低”的空间，在于可选附加项目、免赔额，以及公众责任险和委员会成员责任险等项目的投保金额。如果业主把“最低”理解成降低楼宇投保金额，楼宇就是这样变成保额不足的。
图 2.4：希望获得维修和风险管理建议的业主比例。
这张图要说明一下。报告的图表标题写的是建议来自“我们的分契保险公司”，图上的标签却写“我们的分契管理人”。报告正文说疏离型业主的比例“不到积极型的一半”，但 46% 其实略高于 88% 的一半。无论哪种说法，最需要建议的业主，恰恰最不想听。
保险经纪：受信任，但很少有人知道他们做什么
图 3.1：对保险经纪的信任和价值评价。
大约三分之二的业主信任自己的经纪，认为经纪物有所值。CHU 认为问题出在另外三分之一。
图 3.2：业主通过经纪购买分契保险的原因，2026 年与 2025 年。
升幅最大的是“通过经纪更便宜”，从 23% 升到 29%。跌幅最大的是“经纪可以代为处理理赔和文书”，从 28% 降到 22%。理赔正是经纪赚取佣金的地方，这个下降值得留意。另有 22% 的人用经纪是因为“一直都这样做”，高于去年的 15%。
图 3.3：按业主类型划分的使用经纪的前四个原因。
图 3.4：业主直接购买而不通过经纪的原因，2026 年与 2025 年。
两边排第一的原因都是习惯。22% 的经纪客户因为一直如此而用经纪，37% 的直购客户也因为一直如此而直接买。35% 的直购客户认为直接买更便宜，29% 的经纪客户认为经纪更便宜。这不可能对每栋楼都成立。要知道你们楼宇的情况，唯一的办法是比较完整的保费，包括佣金、各项费用和免赔额。
图 3.5：业主认为分契管理人做什么，经纪又做什么。
对委员会来说，这是报告里最有用的一张图。先看右边。20% 的业主以为经纪协调维修，26% 以为经纪管理分契计划的财务，18% 以为经纪提供承包商。这些都不是经纪的工作。
左边同样说明问题。只有 51% 认为分契管理人协调维修，只有 43% 认为管理人负责财务。“安排保险”在两个角色上的得分几乎一样，44% 和 46%。许多业主根本不清楚谁负责什么，也就很难判断有没有人在做好自己的工作。
分契管理人：业主按看得见的结果打分
受访的分契计划中有三分之二聘请了分契管理人，其中 70% 的业主对管理人满意。
图 3.6：按业主类型划分的分契管理人满意度。
积极型业主最满意，占 82%。疏离型最不满意，占 57%。报告正文写务实型为 65%，图上两段相加是 67%，大概是四舍五入造成的。
图 3.7：聘请分契管理人的前五个原因，2026 年与 2025 年。
合规仍然是聘请管理人的首要原因，不过从 50% 降到 46%。专业建议从 38% 升到 42%。其他几乎没有变化。
图 3.8：与分契管理人的关系类型，以及各类型的满意度。
63% 的业主形容与管理人的关系是协作型，高于去年的 57%。说管理人“参与不多”的比例从 28% 降到 20%。管理人与委员会协作时满意度最高，为 80%。管理人包办一切时为 78%。管理人参与不多时为 68%，另有 15% 不满意。
图上印出的业主原话，是每个委员会都听过的抱怨：“邮件几个星期没人回”、“他们总是很防备”、“莫名其妙的收费”。
图 3.9：自管分契计划不聘请分契管理人的原因，2026 年与 2025 年。
这里 2025 到 2026 年的变化很大。“看不到好处”从 36% 降到 14%，“不想通过中间人”从 12% 升到 21%。CHU 没说样本里有多少自管分契计划，人数很可能不多。小群体里出现这么大的波动，可能只是随机误差。稳定的答案更可靠：约 27% 至 30% 的自管业主满意现状，想保留控制权。
什么建立信任，什么破坏信任
图 3.10：提升业主对分契管理人信任的事件。
图 3.11：削弱业主对分契管理人信任的事件。
佣金透明在两张清单上都排得很前，建立信任的占 32%，失去信任的占 16%。这与新州等地针对分契管理人佣金的改革相符。管理人如果坦白说明从保险安排中赚多少，业主是看得到的。
没发现该做的维修是破坏信任的头号原因，占 19%。三分之一的业主说没有任何事情削弱过他们的信任，这比业界的名声要好。
图 3.12：业主希望多久收到分契管理人的消息。
这是 CHU 称为意外的发现。64% 的业主希望更常收到分契管理人的消息，四分之一希望多很多。只有约 8% 希望少一些。
这不一定意味着发更多邮件。每次委员会会议后发一份简短更新，说明决定了什么、安排了哪些工程、花多少钱，就能补上业主说缺少的大部分信息。
对投保金额的信心
图 3.13：对“我对我们物业的投保金额有信心”的同意程度。
CHU 认为，对投保金额的信心是业主对保险公司满意度的最大驱动因素。总体有 73% 的业主有信心。这个数字随楼宇规模和购买途径变化不大，经纪客户和直购客户都是 75%。
差别出在业主类型上。积极型业主中 88% 有信心，疏离型只有 43%，另有 34% 不确定，24% 没有信心。
不过，有信心不代表金额正确。调查记录的是业主对投保金额的感受，而不是估价师有没有核实过。如果你们楼宇近几年没有做过保险估价，就没有人知道这 73% 的信心有没有根据。昆州的法团（body corporate）必须至少每五年做一次重置估价。如果你所在的州没有规定间隔，考虑到建筑成本的上涨速度，五年不估价也已经太久。
委员会可以从中得到什么
报告是写给保险经纪和分契管理人的，但大部分发现同样适用于委员会。
- 没有维修计划就先做一份。 每三个分契计划就有一个没有。先列出公共财产的定期检查时间表和全年预算，在年度大会上作为一个议项批准。
- 批准时间表，而不是逐项批准工程。 如果委员会意见不合拖慢了维修，就像 37% 的业主说的那样，可以授权管理人在约定金额内直接进行计划内的工程。
- 把谁负责什么写下来。 业主常把分契管理人和经纪的职责混在一起。把两者写在一页纸上发给每位业主：管理人代理协议中的职责、经纪的服务和佣金，以及哪些事由委员会自己决定。
- 要求书面列明佣金。 在 CHU 的清单上，佣金透明对建立信任的作用几乎排在最前。批准保险续保前，请管理人和经纪列出每一笔佣金和费用。
- 核查投保金额。 不要只凭感觉有信心。查一下上次估价的日期，如果超过三到五年，或者楼宇做过大型工程，就重新估价。
- 每次委员会会议后发一份简短更新。 大多数业主希望知道更多。几行字说明决定、即将进行的工程和费用就够了。
UnitBuddy 能帮你记录什么
UnitBuddy 把维修时间表、检查报告、保险估价、保单明细和佣金披露集中记录在楼宇名下。委员会可以把检查和估价设为有日期的任务，不必靠某个人记着。会议决定和更新从同一份记录发给每位业主，正好补上 CHU 调查发现的沟通缺口。
CHU 2026 分契指数显示，业主的感受与实际情况之间有差距。大多数业主对分契管理人满意，对保险有信心。但三分之一的楼宇没有维修计划，一半业主说不清谁负责什么。委员会改变不了业主对分契的感受，但可以用一份维修计划、一页职责清单和一份最新估价补上第二个缺口。
资料来源与延伸阅读
- CHU Strata Index 2026，CHU Underwriting Agencies，2026 年 6 月，调查由 Fuller 进行
- 《2015 年分契计划管理法》（新州），新州立法网站
- 《2006 年业主法团法》（维州），维州立法网站