看管合同永远不到期？UOAQ 把昆州管理权与政府采购作比较

业主速读

• 2026 年 10 月 15 日，昆士兰单元业主协会（UOAQ）发表文章，比较昆州政府如何为自家楼宇采购设施管理服务，以及法人团体（body corporate）如何聘用看管人和出租代理。
• UOAQ 的观点是：政府合同的续期次数有限，用完就要重新招标。而根据住宿模块（Accommodation Module），看管合同可以一次又一次续期，法人团体可能永远没有机会到市场上比较。
• 根据昆州规则，在住宿模块和商业模块下，服务承包商或出租代理的聘期最长可达 25 年；在标准模块下最长 10 年。续期选择权计入这一期限。
• 续期由业主大会以普通决议决定。如果看管合同的修改加入了续期选择权，必须以秘密投票表决，而且不能使用代理投票。
• UOAQ 希望修改《1997 年法人团体与社区管理法》（BCCM Act），加入期限上限、受控的续期、竞争性招标，以及披露续期对管理权持有人值多少钱。

与政府的比较

医院、学校和政府办公楼都有电梯、消防系统、空调和保安系统，不论承包商怎么变动，都必须持续运作。UOAQ 指出，政府并不因此就让同一个承包商连续做几十年。

据 UOAQ 介绍，QBuild 的设施和维护工作常用“3+1+1”模式：三年合同，加两次可选的一年续期。其他服务用其他期限，UOAQ 也说五年这个数字本身不是重点。重点是续期次数有尽头。好的承包商可以继续做一段时间，但合同最终会结束，买方可以重新到市场上招标，现任承包商也可以再次投标并中标。

UOAQ 用一句话概括它的论点：“服务的连续性，不需要承包商的连续性。”（Continuity of service does not require continuity of contractor.）

昆州规则怎么规定

根据昆州政府关于聘用服务承包商的指南：

• 开发商可以作出首次聘用并定下初始报酬。此后，新的聘用由法人团体在业主大会上以普通决议决定。
• 最短聘期是一年。标准模块下最长 10 年，住宿模块和商业模块下最长 25 年。小型方案（Small Schemes）和指定两单元方案（Specified Two-lot Schemes）只能聘用服务承包商，最长一年，完全不能有看管服务承包商或出租代理。
• 聘期包括所有续期或续约选择权，不论是原合同就有的，还是后来加上的。

关于修改聘用，指南规定：

• 修改由业主大会以普通决议批准。
• 对看管服务合同的修改如果加入续期或续约选择权，必须以秘密投票决定。任何服务承包商合同的修改都不能用代理投票。
• 关于延长合同、提高报酬或扩大出租代理授权的动议，每个财政年度只能审议一次。
• 会议通知必须附上规定格式的说明（explanatory note）。昆州政府的 Form 20 说明指出，每个新的选择权不能超过 5 年，修改后的剩余期限也不能超过模块规定的上限。

所以，看管人每年都可以请业主再加最多 5 年，只要剩余期限不超过 25 年。如果业主每一两年都同意，到期日就会一直往后推，合同永远不会到期。UOAQ 描述的正是这种情况。

UOAQ 指出的四个缺口

没有回到市场的途径

25 年的上限听起来像是一个终点。UOAQ 认为更大的问题是：反复续期可以让方案早期订立的合同一直延续到楼宇寿命结束，法人团体永远没有机会按现在的需要谈一份新合同。

没有竞争报价

对于大额开支，业主通常必须随会议通知收到至少两份报价。对住宿模块的评论，包括这篇 LookUpStrata 摘要（英文），指出报价规定不适用于聘用同时是（或将成为）出租代理的服务承包商。UOAQ 说，业主往往只看到现任承包商的方案，没有可以比较的东西。

不披露续期值多少钱

管理权可以买卖，买方付钱买的是看管协议的剩余期限，所以多加五年可以让这门生意的价值大幅上升。UOAQ 说，业主表决时不会被告知这个数字。他们不知道竞争对手会报什么价，也不知道这次续期对持有人值多少钱。

表决门槛低

只要赞成票多于反对票，普通决议就算通过。它不需要全体业主的过半数，所以在投票率低的楼宇里，一小群业主就能批准续期。UOAQ 不接受“这只是业主冷漠”的说法。它认为法律本来就是这样设计的，并指出法律中已经有更高的门槛，例如过半数决议或特别决议，可以改为要求使用。

UOAQ 把两者的差别总结如下：

UOAQ 承认这种比较并不完全对等。政府合同和法人团体合同受不同法律管辖，不同服务也适合不同期限。它的论点针对的是原则。

另一方的情况

管理权生意通常是借钱买的，其价值很大程度上取决于看管协议的剩余期限。这让管理权持有人有充分理由希望期限长、经常续期。剩余期限只有几年的看管人，可能很难把生意卖掉或再融资，对楼宇的投入也可能减少。

UOAQ 说，它不反对好的看管人继续做下去。称职的承包商应可以为新合同投标，并再次中标。招标也不一定意味着选最便宜的。业主可以为更好的人手、更多专业知识或更高标准付钱，而招标能让他们看到这些要花多少。

UOAQ 的诉求

UOAQ 呼吁修改 BCCM Act，提供：

• 真正的合同期限上限
• 受控的续期
• 通过真正的竞争性招标，定期取得新合同的机会
• 在业主就重大续期表决之前，提供市场替代方案的信息，以及续期为持有人创造的价值
• 重大续期须达到更高的批准门槛

它还提出一个问题：如果法人团体没有到市场上比较，也没有过半数业主支持，就批准续期，它能否满足 BCCM Act 第 94 条要求的合理行事义务？这个问题还没有以这种形式经过检验。请把它看作一种论点，而不是既定法律。

UOAQ 请业主发电邮给昆州总检察长（Attorney-General），要求任何 BCCM Act 改革至少要符合政府为自家楼宇采用的采购标准。它也邀请法人团体寄来最新的年度大会通知，参加其财务研究，把方案的各项费用（包括看管费用）与类似方案比较。

委员会现在可以做什么

不论改革是否落实，业主现在对续期动议已经有一定话语权。

1. 记下现在的到期日、剩余期限，以及合同里已有的选择权。算出如果业主不再批准任何续期，期限实际会在哪天结束。
2. 在续期表决之前，由委员会就动议取得自己的法律意见，并整理一份看管人报酬和职责的摘要。也可以请一家设施管理公司或另一位看管人给出参考价格。法律不要求比较，但也不阻止你们收集。
3. 按楼宇现在的情况核对职责。开发商写的合同描述的往往是一栋新楼。看看清洁、园地、泳池、消防安全协调和下班后应急等项目。
4. 告诉业主这次怎么投票。看管合同的续期选择权以秘密投票决定，代理投票不算数，所以业主必须到会投票或用投票纸投票。我们的代理投票指南介绍了代理投票通常怎么运作。
5. 争取投票率。普通决议只计算实际投出的票，所以要让业主知道议程上有续期动议、它意味着什么，以及如何提交秘密选票。
6. 在会议记录中写明向业主提供了哪些信息，以及他们作出了什么决定。如果之后有人说这个决定不合理，这份记录很重要。
7. 如果看管人没有尽责，委员会可以按照昆州政府指南中的终止程序发出补救行动通知（remedial action notice）。先取得法律意见。有关聘用条款的争议属于复杂争议，由 QCAT 或专家裁决人处理，而不是由专员办公室处理。

UnitBuddy 记录什么

UnitBuddy 把楼宇的合同集中保存，连同开始日期、到期日和续期记录。委员会可以看到看管协议还剩多久，以及续期过多少次。承包商到场记录、投诉和维修请求都记录在楼宇名下，所以当续期动议出现时，业主可以看到服务的实际表现。

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UOAQ 的文章是倡议，代表一方的立场。但它的核心说法与公布的规则相符：昆州的看管合同可以通过普通决议一再续期，不需要竞争报价，业主也不会被告知每次续期值多少钱。如果你们的楼宇即将有续期动议，委员会就得在业主表决前自己收集这些信息。

资料来源与进一步阅读

• Two very different standards for managing buildings?，昆士兰单元业主协会，2026 年 10 月 15 日（英文）
• Engaging a service contractor，昆州政府，更新于 2026 年 4 月 1 日（英文）
• Amending an engagement，昆州政府（英文）
• Terminating an engagement，昆州政府（英文）
• Role of a service contractor and letting agent，昆州政府（英文）
• BCCM Form 20: Explanatory note for amending a service contractor engagement or letting agent authorisation，昆州政府（英文）
• Body corporate spending，昆州政府（英文）
• 《1997 年法人团体与社区管理法》（昆州），昆州立法网站

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