法律与附例
2026 年 4 月 1 日新州分契改革：新标准表格与嵌入式供应网络规则解读
2026 年 4 月 1 日新州分契改革解读：新标准表格、十年资本工程计划、测量师认证的 IMS 与嵌入式供应网络规则。
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若你拥有单元、担任分契委员会委员，或在新南威尔士州管理分契方案，你可能听过“四月份分契法律变了”。确实变了。2026 年 4 月 1 日，《2025 年分契方案立法修正法》 下的一波重大改革在新州全部 87,000 余个分契方案中生效。这些修订变更 《2015 年分契方案管理法》，触及方案使用的表格、买家获得的信息，以及委员会保存的记录。
本文以平实语言说明实际变更、责任归属，以及你现在应做什么。
2026 年 4 月 1 日新州分契法律变了什么？
简言之：规范方案如何规划并支付长期维护的文书已标准化，买家在签约前获得更多所需信息。
改革围绕四个主题展开。
- 长期资金的标准表格
- 新建楼宇的开发商问责
- 买家证书的更完整披露
- 针对管理人的更强救济
这是更大改革计划的一个阶段。2025 年 7 月至 2026 年底的全部生效日期见我们的2026 年新州分契改革时间线。本文聚焦当前对业主与委员会最重要的四项变更。
十年资本工程计划与 IMS 的新标准表格是什么？
两份文件现须采用新州每个方案必须遵守的规定格式。
十年资本工程基金计划
每个业主法团须维护十年资本工程基金计划：对楼宇将需重大维修与更换（屋顶、电梯、粉刷、防水、公共财产设备）的前瞻估算，以及为此须预留的资金。
自 2026 年 4 月 1 日起，方案审阅或更换计划时，须使用新的规定标准表格。变更不溯及既往：若方案已有现行计划，可保留至下次到期审阅。目的在于一致性——每份计划以相同结构报告相同信息，业主能够比较并理解。资本工程计划红旗指南说明新标准下健康计划应是什么样。
初始维护计划（IMS）
IMS 是开发商交给新方案的文书，列明楼宇早期须检查与维护的内容及频率，旨在防止全新楼宇因无人知晓制造商保修要求而陷入失修。
自 2026 年 4 月 1 日起，IMS 须按新标准表格编制，开发商须在首次 AGM 前至少 14 天提供。标准化 IMS 为新委员会提供清晰、可比的维护规划起点，而非因开发商而异的自由格式文件。
多层建筑开发商须承担哪些新问责？
此项最影响购入新建楼宇的人。
对于多层方案（广义上指三层及以上、单元垂直叠建的楼宇），原始业主现须聘请独立合格测量师：
- 认证 IMS 已按标准表格编制，且
- 审阅并认证 初始征费估算，确认行政基金与资本工程供款足以支付首次 AGM 后一年的预期支出。
开发商须在首次 AGM 前至少 14 天提供测量师独立性与资质证明。独立合格测量师须持有澳大利亚工料测量师学会 Certified Quantity Surveyor 资格，或为英国皇家特许测量师学会 Chartered Quantity Surveyor。
为何重要：新建分契楼宇长期存在“蜜月征费”问题——初始供款人为压低以吸引销售，业主法团面对真实运营成本后征费骤升。独立认证旨在使开业预算从第一天起就切合实际。
我们的开发商交接指南指导新业主如何在首次 AGM 检验这些文件。
分契信息证书现须披露什么？
单元出售时，买家（通过产权过户师或律师）通常索取分契信息证书，亦称 section 184 证书。这是买家在交换合同前依赖的方案财务与行政健康状况快照。
自 2026 年 4 月 1 日起，证书须披露三项此前可省略的内容。
| 新增披露 | 向买家说明什么 |
|---|---|
| 嵌入式供应网络（独家供应公用事业） | 电、气、水、热水或互联网是否经私人拥有网络供应，买家能否自选供应商 |
| 近期与即将举行的会议 | 方案活跃程度及即将落地的决定，例如特别征费 |
| 合规命令与执法行动 | 业主法团是否受 Fair Trading 关注，含维修与保养执法 |
嵌入式供应网络（独家供应公用事业）
嵌入式供应网络是私人拥有的网络，向楼内多套房产供应基本服务，而非各套房产在开放市场直接向零售商购电。嵌入式网络可便利，也可能使住户锁定单一供应商及难以退出的定价。证书现须说明方案是否有独家供应网络并描述其性质，使买家在承诺前知晓能否自选能源或互联网供应商。我们的嵌入式供应网络解读说明这些安排如何运作及如何评估。
近期与即将举行的会议，及合规行动
证书须披露过去一年举行的会议及任何即将举行的会议，并须揭示针对业主法团的任何命令或合规行动。（自 2025 年 10 月 27 日起，Fair Trading 获得更强权力调查并执行公共财产维修义务。）违反 section 184 要求的罚则亦已从 5 个处罚单位提高至 20 个。
对买家的实务信息：阅读证书，尤其阅读这些新增部分。它们揭示交房后往往耗资的问题。Section 184 证书指南逐项说明各项披露。
业主法团现可在何时终止楼宇管理人协议？
楼宇管理人（亦称 caretaker 或设施管理人）负责公共财产日常运营。此前，终止表现不佳或有问题的协议可能很困难。
改革为业主法团向 NSW Civil and Administrative Tribunal（NCAT） 申请变更或终止楼宇管理人协议增加新理由：管理人在职务中行为非法，包括违反分契法律下的职责。同一理由适用于分契管理人。
这使委员会在问题出在管理人行为而非仅表现时，有更清晰的路径采取行动。我们的如何更换分契管理人指南说明操作细节。
委员会与业主现在应做什么？
简短清单，使方案符合新规则。
- 下次审阅或更换十年资本工程基金计划时使用新标准表格。无需提前重做现行计划，但下次修订须采用规定表格。
- 新方案： 确保开发商在首次 AGM 前至少 14 天按标准表格交付 IMS；多层建筑另须提供独立测量师对 IMS 与初始征费的双重认证。
- 购入新建楼宇？ 在依赖广告征费前，要求查看测量师认证。
- 更新记录，准确记录会议、命令及任何合规行动。这些信息现直接进入 section 184 证书，须保持现行。
- 检查证书输出： 确认嵌入式供应网络详情、近期与即将举行的会议及任何合规行动均已披露。
- 对照新基于行为的终止理由审阅楼宇管理人与分契管理协议，以便问题出现时知晓选项。
2026 年下半年还有哪些分契改革？
2026 年 4 月 1 日的变更是更大计划的一个阶段。预计 2026 年下半年进一步变更，立法已确认但等候规定生效日期：
- 分契委员会成员强制培训。 修订法下，委员会成员须完成规定培训，未合规者自动不再担任委员。我们的强制委员会培训指南涵盖目前已知内容。
- 管理人及委员会成员利益冲突披露扩大。
- 楼花合同中的嵌入式供应网络披露，将新透明度从证书阶段延伸至销售时点。
NSW Fair Trading 将在各阶段开始前发布细节，全年关注官方指引值得。
新的资本工程表格在实务上改了什么
标准十年资本工程基金计划并不是新设“必须有计划”的义务。新州方案本来就需要一份。2026 年 4 月 1 日改变的，是任何新编、修订或替换计划的形状。
表格迫使顾问列出项目、年份、当前与未来成本，以及通胀假设。业主应先读的是最后这一行。在多年更高成本增长之后仍假定 2% 建筑通胀的计划，会建议过低的征费。标准表格让该假设可见。它并不让假设正确。问单价上次何时更新，以及踏勘是否实地进行。
2026 年 4 月 1 日前编制的现行计划，在到期更换前仍可使用。不要在 4 月 2 日扔掉 2024 年的计划。下次委托更新时使用标准表格。委员会只改封面日期、不用表格就“更新”计划，并不合规。
初始维护计划与起始征费
新建多层楼，开发商须由独立测量师核证初始维护计划（IMS）和起始征费。这针对的是典型售出伎俩：为促销把征费定得过低，原始业主退出后再来一次冲击。
买家仍应读这份计划。核证表示测量师签了字。它不表示数字会与你头两年的实际保险和水电对得上。把核证后的起始征费与两栋可比楼、以及你能拿到的第一年保险报价比较。若计划在防水、消防和电梯上很薄，把核证当成最低限度，而不是安慰毯。
第 184 条证明：买家现在能看到什么
分契信息证明现在必须披露嵌入式供应网络、会议历史和合规行动。这对买家是礼物，对委员会是纪律。
楼若在嵌入式电力或热水网络上，证明应写明。买家随后可以给退出、费率和合同期限定价。委员会若收到过消防令、建筑令或类似合规行动，把它藏在旁档里更难了。
销售旺季前，委员会应审核管理人写入证明的内容。错误或缺失的披露会拖交割，并可能变成对法人的投诉。把会议历史和命令放在一处，让证明从记录组装，而不是从记忆组装。
楼宇管理人协议
业主法人对因违法行为终止楼宇管理人协议，多了一条更清楚的路径。这不是随意终止条款。这是行为理由。留住合同、投诉和往来函件。若要用这条新理由，你需要事实，而不是管理人“难缠”的感觉。
无论如何审一遍协议：期限、自动续约、终止赔偿、关联方服务。四月改革没有改写每一份物业照管协议。它加了一根杠杆。你仍须用证据去拉。
委员会 30 天清单
- 确认资本工程计划是四月前的（仍然有效），还是下次更新须用标准表格
- 确认将流入下一份第 184 条证明的 AFSS、命令和嵌入式网络详情
- 把谁负责保持这些记录现行写入纪要
- 对照新的终止理由阅读楼宇管理人协议
- 把委员会培训生效列入前瞻议程，以免该阶段稍后开始时委员措手不及
- 用一页纸告诉业主，四月改了什么、没改什么。他们已经生活其下的大部分法律并未改变
四月没有改变的：维护公共财产的义务、两基金结构、代理上限，以及欠费业主可能丧失投票权。不要让一场改革简报变成重开每一场旧争论的借口。使用新表格和新披露。继续把楼运转下去。
管理人若对一份已经五年的计划说“我们等公平交易局模板”，是在拖延。标准表格就是模板。委托更新。买家在 2026 年末读 2019 年预测时，会给这场拖延定价，无论有没有人提起四月。
委托新表格计划时，把去年实际支出交给顾问，不要只给旧预测。用抄来的 2019 年单价填满的标准表格，合规，但仍然是错的。请他们走上屋顶、机房和消防设施。为现场踏勘付钱。桌面刷新，就是电梯现代化永远停在“第 8 年”的原因。
2026 年 3 月按旧第 184 条买下的业主，不要假定四月后的证明长得一样。四月之后出售，提前一周向管理人要证明草稿，自己核对嵌入式网络和命令那几栏。
四月这包改革并不允许委员会跳过年度大会、无视代理上限，或从行政基金花资本。若有人说“改革的意思是我们可以直接……”，停下来打开法律或公平交易局说明。电梯里贩卖的大多数捷径，不在四月清单上。
在下一期业主通讯里写两行：下次更新用新的资本工程表格；第 184 条现在列出网络和命令。对大多数住户来说，这就是四月的全部故事。其余是委员会的功课。
UnitBuddy 如何帮助方案保持合规
UnitBuddy 是楼宇自有软件，由居住与拥有该楼的人运营。集中保存方案的记录、计划与披露，并产出这些改革现要求的文件。
即 UnitBuddy 按现行标准表格生成十年资本工程基金计划与初始维护计划（IMS），保持会议历史与合规记录现行以便正确写入 section 184 证书，并在正确位置记录嵌入式供应网络详情。规则变更时，UnitBuddy 内表格同步更新，委员会始终使用正确模板。
无论你是业主、委员会成员，还是管理多个方案的管理人，UnitBuddy 使文书就绪，让你专注于把楼宇运营好。