如何避免已同意的缺陷维修陷入停滞

邮件终于到了。建筑商同意修复这些缺陷。

经过数月的报告、未获回复的信息和委员会会议，这句话带来真实的宽慰。大部分工作却仍然没有解决。

哪些缺陷被包括在内？接受的是什么样的维修？谁来准备设计？工程何时开工？谁来判断它是否通过？如果建筑商到场、做了一半就离开，会发生什么？

Building Commission NSW 的 2025 年分契缺陷研究报告 发现，在接受调查的建筑中，有 275 栋存在严重的公共财产缺陷。只有 14% 完成了全部整改。另有 33% 完成了部分工程。

对其余 53% 而言，没有任何一项缺陷已经完成。有的是工程已经开工，但没有任何一项完工。有的是已经有协议，但工程尚未开工。也有的是各方仍然没有协议。

让建筑商说出同意，是实实在在的一步。把这个同意变成一项完工且有记录的维修，则是另一项工作。

「已同意」仍然留着的空白

报告把这 275 栋受影响建筑分成五种状态。14% 已经完成全部缺陷工程，33% 完成了部分。9% 已经开工，但一项也没有完成。11% 已经有协议，但尚未开工。其余 33% 仍然没有协议。

来自 2025 年分契缺陷研究报告的图 16。2025 年的解决结果涵盖 275 栋存在严重缺陷的建筑。

这些类别值得在委员会会议上放在心上。「建筑商正在处理」可能意味着范围已经签署，工程下周一开工。也可能意味着建筑商在六个月前发了一封客气的电子邮件，却一直没有提供施工计划。

协商往往是楼宇走到这一步的方式

在每一项严重缺陷都已解决的 38 栋建筑中，53% 采用了独立协商，或由促进人主导、与建筑商或开发商进行的协商。该组中有 13% 使用了诉讼。

对于已经有协议、但尚未完成全部工程的 147 栋建筑，协商同样是最常见的路径。该组中有 59% 通过与建筑商或开发商协商达成了协议。

协商会得出非常不同的结果，取决于谈出来的是什么。「我们同意整改防水缺陷」仍留下大量余地，可以再争一次。一份写明位置、维修、文件、日期和完工检验的清单，则给双方具体的事项去逐项推进。

时间仍在走

在已经完成全部严重缺陷工程的建筑中，29% 是在一年内完成的。在仍未完工的建筑中，58% 已经努力了超过 18 个月。30% 已经持续超过三年。

三年足够换掉一位主席、一位楼宇经理、一位顾问，以及建筑商原来的项目联系人。第五个接手这份档案的人，不应当靠从下往上翻阅几千封邮件来弄清这份协议。

把承诺变成一份缺陷清单

请您从一份受控清单做起，列出协议所覆盖的每一项缺陷。给每一项一个编号，并记录确切的楼栋、楼层、单元或公共区域。把它与指出该问题的报告，以及各方已经接受的维修对应起来。

现场还没有任何动静时，这会像在做文书。工程一旦开始，按项追踪就可以避免局部进展被压成一条含糊的更新。

一个阳台可能仍然未关闭，建筑商却在争议另一个。五扇防火门可能通过检查，两扇仍然不合格。外立面密封可能已经完成，内部的水损却可能落在另一个工种手上。单一的「工程进行中」状态，会把这些全部掩盖。

把调查发现变成维修范围

工程师的报告可以解释水为什么进入这栋建筑。它未必告诉承包商究竟要拆除什么、安装哪一套系统、需要哪些检测，或必须移交什么。

工程开工前，协议或所附范围应当写明：

• 为每一项界定维修的那份文件
• 所需的任何图纸、技术规格或受规管设计
• 拟采用的产品或系统
• 纳入和排除的区域
• 可以批准变更的人
• 将评估完工工程的顾问、认证师或其他人

有争议的缺陷要留在清单上，并标明为有争议。若把它们从维修清单中省略，一旦大家都在忙已接受的工程，这些缺陷就容易被忘掉得多。

给每一方写明职责

在仍然没有整体协议的建筑中，开发商在 80% 的情形里被列为尚未同意的一方。建筑商被列为一方的比例是 71%，业主法团是 40%。

工程一开始，这些当事方的角色可以差别很大。开发商可能出资或协调。建筑商可能指派工种。顾问可能审查设计。业主法团安排进出，并与住户沟通。

请您写下谁准备文件、谁预约进出、谁发出现场指示、谁支付拆开和恢复原状的费用，以及谁接收完工文件包。请为每一方指定一名联系人。六名委员会成员一齐向现场主管发指示，是失去对已同意范围之控制的高效方式。

从完工日期倒推

「6 月 30 日前完工」听起来很明确，直到进入 5 月，设计仍然缺失。

请您为完工之前必须发生的工作标上日期：进出检查、设计提交、顾问审查、住户通知、现场开工、拆开检查、按区域维修、检测和最终文件。

每一步都需要一名负责人和一个日期。措辞应当浅白到可以核对。「建筑商推进工程」对委员会什么也说明不了。「建筑商于 10 月 14 日前提交阳台维修详图，供顾问审查」可以标为已完成或已逾期。

进出安排可以打乱一项原本妥当的工程

公寓维修往往需要进入私人单元，把车辆移出地下停车位，保护家具，并给住户足够的通知，以便重新安排工作或照护。

请您在进场前标出受影响的单元。请把进出通知、回复和已确认的预约，与相关缺陷放在一起。如果某一位业主无法提供进入，请记录哪项工程改了期，以及新的日期。不要让一次未能履约的预约，变成整个项目数月没有动静的笼统解释。

约定更新何时送到

沟通不畅贯穿报告里的访谈。业主只好自己去催建筑商、开发商和政府项目。分契管理人面对住户追问，自己却没有答案。

请您在工程开工前设定更新的间隔。更新可以很短。它需要说明完成了什么、什么逾期了、为何逾期、需要哪一项决定，以及下一步是什么。

即便是「这两周没有施工」，只要记下没有兑现的承诺和随后的跟进，也可以是有用的更新。沉默会让每一位业主各自编出自己的经过。

现场有人施工，仍可能是做错的工程

住户看见工种进场，就以为项目在推进。业主法团日后可能发现，工程落在已同意的范围之外，跳过了所需的设计，或者无法取得认证。

有一栋建筑的维修无法取得认证

报告描述了一栋有 35 个单元的建筑，存在消防安全、防水、结构和围护结构缺陷。开发商有时来到现场施工，却不与整改承诺的管理人协调。分契管理人说，由于所需文件没有提供，这些工程无法取得认证。

业主以特别征费筹集了 $500,000，并已花掉大约一半，主要用于法律和项目管理费用。他们仍然生活在渗漏和出故障的服务之中。现场有活动，并没有给他们可靠的办法去关闭这些缺陷。

在允许工程进行之前，请您核对适用哪些设计、批准、停工待检、检测和收尾文件。如果建筑商想改变这一流程，请让该项变更经过审查并记录下来。否则，委员会可能继承一个已经做完的表面，以及一个仍然开放的合规问题。

变更需要的不只是一通电话

打开一面墙、外立面或阳台，可能露出写范围时谁也看不见的情况。变更是正常的。没有记录的变更，才是争论开始的地方。

请您把该项发现、修订后的工程、顾问意见、费用责任、对时间的影响以及批准放在一起。旧的范围也要保留。几个月后，它可能是已安装的维修为何不同于和解文件的唯一清楚解释。

当建筑商说，新暴露出来的状况落在协议之外时，请把争议记在该项缺陷上。其他已经同意的项目可以继续，有争议的工程也不会从视线里消失。

临时维修保持未关闭

报告中的另一次访谈描述了渗漏的花槽和车库。建筑商回来了数次，并做了临时维修，但渗漏又出现了。保修期临近结束时，律师介入。建筑商后来无法再履行，业主法团不得不另走一条追偿路径。

请您按临时维修本来的性质加以标明。请记录它是何时做的、本应达到什么，以及将于何时复查。因为该区域挺过了一个干燥的星期，就关闭底层缺陷，会使下一次渗漏看起来像另一起事件。

在工程开始前决定「完工」是什么意思

承包商、建筑商、顾问和业主，都可能以不同的意思使用「完工」这个词。承包商可能是指施工班组已经离开。建筑商可能是指范围已经做完。顾问可能仍在等着检查。业主法团可能仍然缺少保修和证书。

请您使用能够说明实际情形的状态。

在工程仍然看得见时取得完工证据

视缺陷而定，业主法团可能需要工程被覆盖之前的照片、防水检测、消防系统结果、受规管设计、合规声明、产品保修、顾问检查，或一份更新后的竣工记录。

获委任的专业人员应当设定技术上的验收要求。请您在相关细节被遮盖，或承包商离开现场之前，把这些要求写进范围。

逐项关闭缺陷

如果五扇防火门通过、两扇不合格，请记录五项已核验的项目和两项仍然开放的项目。如果一个立面已经完工，另一个还在等进出，请把两种状态都显示出来。

调查发现，33% 的受影响建筑完成了部分缺陷工程。部分完工很常见。把整个项目报告成「差不多完成了」，却不列出还剩下什么，业主就是在这里对这项工作失去视线。

决定委员会要等多久

开发商或建筑商行动缓慢，是调查中最常见的障碍，在 40% 的受影响建筑中被报告。前期专家费用影响了 33%，建筑商或开发商缺乏参与影响了 32%，前期诉讼费用影响了 27%。

委员会可以一连数月只是再发一封客气的跟进，因为没有人约定过，一个被错过的日期会触发什么。

在决定里写入复查时点

当业主法团批准协议或项目计划时，请您记录它将于何时重新考虑这条路径。错过设计日期、临时维修失败、进场延误，或完工文件包仍然未交，每一项都可以触发一次复查。

回应可以是一个修订后的日期、另一份专家意见、正式通知，或法律意见。写明的复查日期，可以避免这份档案一直漂到下一次会议。

把法律日期与现场施工计划分开

一次协商、一份契据、一次现场察看，或一次尝试过的维修，未必能保留每一项法律权利。法定保修、注意义务、合同权利和诉讼时效，运作方式可以各不相同。业主法团的律师应当确认适用的日期和步骤。

请您把这些日期放在它们自己的登记册上。建筑商承诺的完工日期，绝不应当覆盖律师所提供的日期。

告诉业主哪些情况变了

业主很少需要律师之间的每一封邮件。他们需要的是：自上次更新以来关闭了多少项缺陷、仍然开放的项目、错过的里程碑、已经花掉的钱，以及下一项决定。

一份以受控缺陷清单为依据的简短更新，比一篇长篇记述这些会议、却到不了当前状态的说明更有用。

一次成功的协商是什么样子

报告还写到一个约有 110 套公寓的 2022 年开发项目。业主法团委托了独立专家，并就大多数项目与开发商协商。对于有争议的问题，各方使用了联合专家报告。他们在法庭之外，就其余缺陷达成了和解。

这一过程花费约 $260,000，并推迟了其他资本工程，所以谈不上毫无痛苦。早期的专家证据、可以用来做这些报告的资金，以及一位愿意参与的开发商，给了这栋楼一条走到完工的路径。

它与同一份报告里的停滞案例放在一起。协议可以起作用。它需要足够的细节和跟进，才能熬过第一个被错过的日期、有争议的变更，以及委员会的交接。

把整项工作留在同一份楼宇记录里

UnitBuddy 把原始报告、已同意的范围、到期日、住户通知、变更、发票和完工证据放在一起。委员会成员或管理人更换时，维护、项目、决定、文件、承包商活动和财务，仍然留在业主法团。

工程师、律师和承包商仍然做技术工作。这份共享记录让委员会看见建筑商承诺了什么、哪些已经核验，以及哪一项缺陷仍然开放。

资料来源与范围

• Building Commission NSW：2025 年分契缺陷研究报告，尤其是报告第 3 到 4 页、第 24 到 33 页和第 41 到 50 页。

报告涵盖 2018 年 7 月至 2024 年 6 月期间登记、且符合条件的新州 Class 2 建筑。这些解决数字描述的是调查完成时的状况。八个访谈案例补充了细节，但并不具有统计代表性，而且报告里的姓名已经更换。本文是一般信息，不是施工意见，也不是法律意见。

把业主法团的档案放在委员会和经理都能打开的同一处。 产品功能、价格，或申请导览.