维州集体出售：为什么 100% 一致同意门槛即将改变

本指南涵盖什么

• 维州目前依据 2006 年《业主公司法》，分契楼宇集体出售须 100% 一致同意。这仍是澳大利亚最严格的门槛。
• 2026 年 6 月政府对 Act 审查的回应，仅原则上支持降低门槛。截至 2026 年 8 月，没有已生效的修正、也没有改变 100% 的征求意见稿。
• “集体出售”到底是什么意思，以及为什么开发商越来越关注墨尔本 1970 和 1980 年代建成的公寓楼。
• 静默收购行动的迹象，以及业主首次被接触时应该做什么、不应该做什么。
• 75% 门槛并不等于保护自动消失：新州模式中的反对业主保障，以及维州版本可能是什么样。

本文承接维州 Owners Corporations Act 审查文章。前一篇讲的是专家小组于 2025 年底提交政府的整体改革包。本文只聚焦一个改革领域，因为它对墨尔本老旧楼宇业主的影响，比改革包中任何其他变化都更大。

截至 2026 年 8 月，真正要紧的那个数字没有变。维州仍要求 100% 一致同意。专家小组于 2025 年底提交报告。政府于 2026 年 6 月在 Engage Victoria 公布回应，对降低集体出售门槛给予原则上支持。原则上意味着还要做政策工作，不是 2006 年《业主公司法》 已经多了一条新款。没有征求意见稿改写投票。议会中的 2026 年《消费者立法修正案》 谈的是困难计划和部分规则违反程序。它不是出售门槛法案。

最常被拿来对照的，仍是新州 2015 年《分契方案开发法》 中 75% 的分契更新路径，以及土地环境法院对反对业主的公平性审查。该法不适用于维州。把它当作参考，而不是明天的维州条文。

本文一部分是集体出售如何运作的入门说明，一部分是在立法改变前开发商接触老旧墨尔本楼宇时，业主和委员会应如何应对的策略指南，也是一份对 2027 或 2028 年维州制度可能形态的预测。

为什么现在重要

几个居住和市场事实解释了开发商为何有兴趣。

大约三分之一维州人住在业主公司内。City of Melbourne 地方政府区域更接近十人中九人。维州分契存量差异很大：相当一部分是近年高层建筑；也有大量 1960、70 和 80 年代建成的中层或无电梯公寓；还有 80 和 90 年代的 townhouse 存量。

较旧的中层公寓楼，通常是位于交通便利内城区、占地不大、三至五层的公寓建筑，正因三个原因越来越吸引开发商。

土地价值。 位于连接良好城区的老楼，其下方土地价值往往显著高于楼上建筑本身。各单元现有市值相加，有时远低于该地块以更高密度重建后的土地价值。

规划背景。 维州规划改革正在逐步允许交通走廊和成熟内城区提高密度。十年前商业上不可重建的地块，现在可能已经可行。

楼宇状况。 老楼正在进入需要重大资本工程的阶段，例如外墙修复、电梯更换、窗户升级、结构维护。有些楼的工程成本可能接近甚至超过单元价值。这让部分业主比十年前更愿意考虑重建报价。

到目前为止，100% 一致同意门槛一直是约束条件。开发商可以识别目标地块，却无法在没有每位业主同意的情况下完成收购。任何一名单独反对者，无论出于什么理由，甚至没有理由，都可以让交易失败。

这种约束即将改变的预期，正推动当前的接触模式。开发商及其代表正在为未来只需 75% 而非 100% 支持的制度提前布局。

“集体出售”到底是什么意思

集体出售，是把整栋分契楼宇（每个单元以及公共财产）出售给同一买方。买方通常打算拆除现有建筑，并以更高密度重建地块。

它的机制不同于 30 个单元同时各自出售。集体出售在结构上是整个方案的出售，收益再按 lot entitlements 或双方同意的其他公式分配给各单元业主。

这一点很重要：买方支付的是地块重建潜力，而不是现有单元的当前市场价值。溢价可能相当可观。两个例子：

• 一栋位于内城区优质地段的 30 单元无电梯楼，各单元当前市值可能为 50 万澳元，合计 1,500 万澳元。若开发商能在同一地块建 90 套公寓，土地重建价值可能是 2,500 万澳元。成功交易中的集体出售价格通常会落在两者之间，可能比当前市场总值高 20% 至 40%。
• 一栋 1970 年代 50 单元楼，如果即将面临重大资本工程，每个单元市值可能为 40 万澳元，合计 2,000 万澳元。土地重建价值可能为 2,800 万澳元。集体出售价格会同时反映重建溢价和避免未来资本工程的价值。

溢价是支持集体出售的理由。换个角度看，它也可能是反对的理由。

对想套现权益的业主来说，25% 溢价的集体出售很有吸引力。对喜欢现居环境、重视社区，或有具体留下理由的业主来说，例如工作、学校、家庭距离，溢价未必足以补偿搬迁。

门槛问题的核心张力就在这里。100% 门槛保护每一个想留下的业主。75% 门槛保护多数人的决定权，在重建经济足够充分时允许多数压过少数。

维州目前的位置

根据 Owners Corporations Act 2006 (Vic) 和 Subdivision Act 1988 (Vic)，终止分契方案以实现集体出售，需要业主公司一致决议。每一名单元业主都必须同意。

实务上，这意味着：

• 一名反对业主即可阻止出售。
• 反对出售的业主无需说明理由。否决权是绝对的。
• 业主公司不能向 VCAT 或任何其他机构申请推翻该反对。
• 现行框架没有像部分海外司法辖区那样，为估值或补偿反对业主提供机制。

100% 门槛历来被视为对脆弱业主的保护：不愿搬迁的年长住户、没有财务能力在当前市场找到同等住房的自住业主，以及有特定无障碍或社区连接需求、现金补偿无法替代的业主。

另一方面，它也被批评为经济上低效，因为一名业主可以阻止一项有利于另外三十名业主的交易，而且不需要说明任何反对理由。

两种批评都有一定道理。改革方向是寻找一个门槛和配套保障，既保留对有真实反对理由业主的保护，又移除单一业主的绝对否决权。

新州如何处理

NSW Strata Schemes Development Act 2015 引入了 75% 门槛和 Land and Environment Court 公平性审查的集体出售框架。机制大致如下：

• 分契更新提案启动，通常由开发商通过分契更新委员会推动。
• 单元业主收到书面提案，其中包含出售价格、分配公式和支持文件。
• 如果 75% 的业主按 lot entitlement 而非单元数量书面支持，提案将进入 Land and Environment Court 审查。
• 法院审查提案是否公正且公平。这包括价格、分配方法、反对业主待遇、时间安排和披露质量。
• 如获批准，出售完成。反对业主按约定分配方式取得其收益份额。

75% 门槛并不是保护的终点。Land and Environment Court 的公平性审查，才是对反对业主的实质保护。法院曾在价格不公平、分配公式使部分单元处于不利地位，或披露不足时拒绝提案。

新州框架自 2016 年起运行。已完成的集体出售数量仍不多，但正在增加。每笔交易从初始提案到完成通常需要 12 至 24 个月。反对业主承担的法律费用、扰动和时间成本是真实的，但有边界。

维州制度可能是什么样

专家小组被明确要求考虑新州模式。公开意见两边都有，开发商阵营支持 75% 门槛，住户阵营则主张比新州更强的保护。

根据公开记录，最可能的落点如下：

降低主要门槛。 最可能是 75%，也可能对某些后续重大决定设置更高门槛，例如 80% 或更高。具体百分比和按决定类型划分的规则尚未公开。

司法或 Tribunal 公平性审查。 可能是 VCAT，也可能是 Supreme Court of Victoria，取决于立法结构。VCAT 更容易接近，但处理复杂商业交易的能力有限；Supreme Court 更严谨，但成本更高。两者之间的选择，会显著影响这个框架的可用性。

反对业主保障。 很可能包括对价格和分配的公平性测试、为无法以约定价格重新安置的业主设置困难条款、对已大幅改良单元的估值流程，以及为有特定居住需求的业主设置条款，例如无障碍改造、长期居住。

分契更新委员会机制。 很可能参考新州做法，由一小组业主代表业主公司与开发商谈判。委员会结构可以避免开发商分别接触单个业主并施压要求早期承诺。

披露和利益冲突条款。 严格要求任何与开发商有关系的业主披露该关系，例如前雇员、家庭成员、财务利益，并在某些决定中回避。这是新州法律自 2016 年以来发展最活跃的领域之一。

在任何合理判断下，新制度都不太可能保留单一业主否决权。改革方向是从绝对否决走向“多数同意加保障”。目前依赖绝对否决权的业主，需要为其被移除做好准备。

现在被接触时，业主应怎么做

截至 2026 年 5 月，100% 门槛仍然有效。今天被开发商接触的业主公司，仍然需要一致同意；一名业主仍可阻止交易。除非法律改变，否则这一点仍将成立。即便按最乐观时间线，改变也至少还要 12 个月，甚至可能需要 24 至 36 个月。

不过，接触模式正在变化。开发商和收购代理正在为未来制度布局。静默收购行动的迹象包括：

• 多名业主在 6 至 12 个月内收到类似接触。
• 买方代理，而非开发商本人，接触个别单元业主。
• 由提名人结构实体购买单元，实际受益人不清楚。
• 施压要求签署禁止与邻居讨论的保密协议。
• 对方表示“对整栋楼感兴趣”，而不是只对某个单元感兴趣。

业主被接触时不应做什么：

不要签署任何文件。 包括意向书、option、指示性协议或保密条款。任何一项都可能限制你未来的位置。第一次对话应只限于了解信息。

不要同意对其他业主保密。 如果保密条款阻止你与邻居讨论接触情况，它会孤立你。集体出售的重点正是“集体”；如果每名业主都在与开发商私下对话，业主公司就可能被对方按策略逐个管理。

不要依赖买方提供的估值。 由有收购利益的一方委托的估值，在结构上不可靠。任何估值都应由业主公司或单元业主独立委托 Certified Practising Valuer 完成。

不了解重建增值前，不要同意出售价格。 你单元的当前市场价值不是关键数字。关键数字是你在整块地重建价值中的份额，通常明显更高。

业主应做什么：

与邻近业主沟通。 协调一致的业主公司回应，远强于 30 个单独回应。如果多名业主收到接触，应在委员会会议上提出，或非正式召集业主沟通。

要求业主公司聘请分契专业律师。 不是普通产权转让师，而是处理过集体出售或分契更新交易的律师。早期法律意见成本，相比业主公司在没有代表的情况下与开发商商业团队谈判的后果，要小得多。

记录每一次接触。 日期、人员、提出了什么、说了什么。业主公司对收购行动的记录，未来发生纠纷时就是证据。

等待。 时间通常有利于业主，而不是开发商。开发商的经济模型依赖在有限窗口内完成收购。一个花六个月组织业主、取得建议并回应的业主公司，会迫使开发商在放弃地块和提高报价之间作选择。

1. 01
   收到开发商或代理接触
2. 02
   先与邻近业主沟通
3. 03
   召开特别大会，公开所有报价
4. 04
   任命更新小组委员会
5. 05
   聘请律师和独立估价师
6. 06
   决定协调回应方式

业主公司应如何组织

一旦业主公司确认开发商兴趣是真实的，且门槛改革具有现实可能，委员会应：

召开特别大会。 正式公开接触情况，记录在案，让每位业主在同一时间听到同样信息。这可以削弱私下施压策略。

任命分契更新小组委员会。 由三或四名有时间、有能力、受业主公司信任的业主负责牵头接触。接触点应由该小组委员会掌握，而不是由开发商掌握。

聘请独立顾问。 分契律师、由业主公司委托的物业估价师，以及在楼宇商业复杂度较高时的物业顾问。费用由所有单元分摊，相比交易价值很小。

设定流程。 明确业主公司将做什么、按什么顺序、在哪些节点作决定。没有这种纪律，开发商的流程就会驱动业主公司的决定，这通常不是最优。

频繁向所有业主沟通。 每位业主应同时收到同样信息。风险在于信息不对称：有些业主比其他人知道更多，而开发商利用这种不对称取得优势。

由独立估价师评估物业。 做两份估值：现有单元当前市场价值，以及开发商在合理最高密度下看待该地块的重建价值。两者之间的差距，就是谈判区间。

即使现行法律要求 100%，也不要在没有 75% 广泛共识的情况下推进。 没有清晰多数支持的提案，在任何门槛下都不值得推进。开发商报价常以楼宇支持为条件；有耐心多数的业主公司处于更好位置。

门槛下降之后

假设改革落在 75% 并配套公平性审查，对业主公司会有什么改变？

首先是谈判动态。100% 门槛下，每名业主都可能是交易终结者。因此谈判必然围绕整栋楼的共识展开，开发商需要回应个别关切，把所有人拉到同一边。

75% 门槛下，动态会转移。开发商需要广泛支持，但不需要普遍支持。谈判会集中在中位数业主身上；如果其他人批准，开发商可以接受失去部分反对者。这会带来更快交易，也可能压低对反对业主的个别溢价。

这正是反对业主保护如此重要的原因。100% 门槛下，反对者可以坚持自己需要的价格。75% 门槛下，反对者依赖公平性审查来确保自己没有被低估或不公对待。因此，公平性审查的质量就是实质保护。

新制度下表现最好的业主公司，会是那些在接触到来前已经组织起来的业主公司：有更新委员会结构、有独立顾问名单、有清晰的提案处理流程。表现最差的，则是等开发商上门后各自反应、被逐个谈判的业主公司。

坦率看待

这是一项财富转移改革。

对位于优质地段的老旧墨尔本楼宇业主来说，改革是正面的。集体出售选项变得可用。重建溢价可以被业主捕捉。老化楼宇的维护负担可以干净退出。

对同一栋楼里不想离开的业主来说，例如已有无障碍改造、长期居住或有无法复制的社区连接，改革则是负面的。过去存在的保护，即绝对否决权，会降级为公平性审查。该业主更有可能被迫搬迁。

政策问题在于，多数人的收益是否超过少数人的损失，以及公平机制是否足以补偿少数人。根据目前可见证据，专家小组的观点是可以做到。

业主公司面对这些动态时，应坦率承认：有些业主会受益，有些业主会受损。好的流程会把这种取舍摆到台面上，确保反对业主获得公平对待，并避免把多数批准自动等同于对所有人都有好结果。

门槛没有下降。不要当作已经下降去签字

开发商信里写“维州正走向 75%，所以现在就应锁定条款”，那是销售文件。业主公司今天必须适用的法律，仍是 2006 年《业主公司法》 下的一致同意。在假定反对者日后会被多数票压过的情况下签署意向性协议、期权或“支持契据”，若改革推迟、收窄，或带上草案从未提过的公平性审查，业主公司就会被卡住。

在法案生效之前：

• 每位业主仍有否决权。这是事实，不是谈判姿态。
• 委员会不应把征费花在“为 75% 做准备”上，仿佛这个数字已经是法律。书面接触之后再请独立顾问是理性的。给开发商律师一份常设指示不是。
• 反对业主应尽早书面表态：不同意；希望任何未来程序包含独立估值和法院或审裁处公平性审查。沉默日后会被说成软支持。
• 希望出售的业主仍应在纸面上组织多数。即使法律日后改变，拿不出大约 75% 真实支持的方案，也不值得开一次特别大会。

维州 Act 审查 一文跟踪已经制定的部分（2026 年 11 月 25 日起的教育条例、消费者法案）和仍只是政府“以后会做”的部分。集体出售属于第二堆。

维州出售今天实际上必须如何授权

出售整块场地不是委员会项目。它是对公共财产和每一个单元的处分。这启动的特别决议和实务上的一致同意机制，远超普通工程投票。第 52 条 已经禁止在无特别决议的情况下对公共财产用途作重大改变。集体出售比这更大。不要当成非正式的委员会“原则上”动议加大堂一本册子来跑。

走过更新程序的新州方案使用 2015 年《分契方案开发法》：分契更新委员会、计划、支持水平，然后是在条款公平时可以约束反对者的法院程序。维州没有同等已生效路径。把新州计划复制进墨尔本一栋无电梯楼，并不会创造一条路径。

若业主公司被接触：

1. 在下次会议上记录这次接触。不要用某位董事的私人邮箱回复。
2. 同一天用同一份材料告知每位业主。
3. 聘请为业主公司行事的律师，而不是开发商的律师。
4. 委托独立估值：单元现状价值，以及作为开发地块的场地价值。
5. 在律师批注之前、且业主材料首页写明 100% 要求之前，不要传阅开发商合同供签署。

在这个顺序上花几千澳元，比一年私下交易便宜。

反对业主现在应收集什么

若你打算留下，无论门槛是否仍是 100%，或日后出现公平性审查，你想要的档案是同一份：

• 居住多久，以及单元内任何与残疾或年龄相关的改造。
• 本楼和本街类似单元的可比成交。
• 业主公司当前资本工程计划和特别征费历史。被推迟维护的楼宇会被说成“继续持有不经济”。你需要能证明做了什么、没做什么的纸。
• 现金无法替代的无障碍或租赁安排。

这些材料也是日后法院会需要的。运动开始后再收集更难。

UnitBuddy 如何配合

UnitBuddy 保存业主公司的记录，包括历史维护日志、资本工程计划和财务状况。开发商接触时，委员会要想作出可信回应，这些内容都会直接相关。能拿出当前 10 年资本工程计划、已记录维护计划和清晰财务状况的委员会，比拿不出来的委员会谈判位置更强。

平台也支持记录集体出售接触过程：记录特别大会、保存分契更新小组委员会资料、跟踪顾问聘任，并留存独立估值。如果未来这些记录需要在 VCAT 或 Supreme Court 的公平性审查中作为证据，提前整理好的价值会非常高。

维州征求意见稿法案发布后，本文会更新。在此之前，维州 Owners Corporations Act 审查文章说明整体改革包，集体出售解释说明适用于各辖区的底层机制。

延伸阅读：买房前如何阅读分契报告说明买家应关注什么，包括活跃或潜在集体出售行动的迹象。10 年资本工程计划说明为什么业主公司的计划会成为集体出售谈判中的关键证据。如何比较分契征费说明委员会在进入这种规模交易对话前，应先建立怎样的财务基线。

延伸阅读

• VIC: Have Victoria's legislative changes altered the percentage required for a collective sale? — 来自 LookUpStrata
• VIC: Forced sale and the 75% rule — 来自 LookUpStrata

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